Зачем брать валютную ипотеку - Carmoneynv.ru
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Зачем брать валютную ипотеку

Валюта ипотеки, и в какой лучше брать в 2019 году

В поиске выгодных условий по ипотеке заемщик может не только сравнивать процентную ставку, размер первоначального взноса, а также другие параметры, но и выбирать валюту, в которой будет оформлен кредит. Рассмотрим, какие преимущества могут быть у валютной ипотеки, а также риски, возникающие при этом у заемщика.

Как работает валютная ипотека

При ипотечном кредитовании размер ставки зависит от следующих параметров:

  • стоимость привлекаемых банком денежных средств;
  • операционные затраты кредитора, связанные с оформлением, выдачей и обслуживанием ипотеки;
  • риски, учитывающие потенциальные убытки;
  • доход банка.

На международных рынках финансирование в иностранной валюте дешевле, чем в рублях. За счет более низкой ставки стоимость привлеченных денег для банка ниже, а значит, он может предложить клиенту выгодный процент по кредиту. Разница с рублевыми ставками составляет от 2% и более.

Валютные риски при ипотеке

Ипотека, выдаваемая в валюте, несет потенциальные риски и для заемщика, и для кредитора. Они зависят от колебаний курса.

Допустим, банк взял 100 000 условных единиц на 1 год под 2% по курсу 20 рублей, и выдал их заемщику под 8% годовых на 10 лет. То есть вернуть кредитору банк должен 102 000 условных единиц или 2 040 000 рублей. За год курс рубля снизился, составив 40 рублей за 1 условную единицу. Теперь банк должен отдать 4 080 000 рублей – в два раза больше первоначальной суммы.

Те же самые риски существуют и у заемщика, поскольку сумма кредита и начисленных процентов будет увеличиваться пропорционально снижению национальной валюты. Если по старому курсу общая сумма долга с процентами составляла 2 900 000 рублей, то после скачка она будет равняться 5 800 000 рублей. Ежемесячный платеж, установленный в валюте, также увеличится вдвое в пересчете на рубли. При этом стоимость жилья, которым обеспечен кредит, уже не сможет покрыть всю сумму, взятую у банка. Если заемщик не справится с долговой нагрузкой, он останется должен даже после реализации имущества.

Если будет обратная ситуация, и курс национальной валюты вырастет, то в проигрыше останется только банк. Например, при тех же обстоятельствах через два года после оформления ипотеки 1 условная единица стала стоить 10 рублей. Получается, что сумма основного долга по ипотеке на момент выдачи приравнивалась к 2 000 000 рублей, а после изменения курса она снизилась до 1 000 000 рублей.

При заключении договора валютные риски должны учитывать обе стороны.

Расчет ипотеки в рублях и в валюте

Заемщик оформляет ипотеку на квартиру на сумму 100 000 долларов США под 9%. Курс на момент выдачи составляет 28 рублей. Ежемесячный платеж –1 266 $ или 35 469 рублей. Если бы он оформил кредит в национальной валюте под 12%, платеж бы составил 40 171 рубль. Допустим, курс останется стабильным. Тогда за 10 лет валютный заемщик сэкономит 564 000 рублей.

Но курс не может оставаться стабильным, поскольку подвержен рыночным изменениям. Если за 10 лет доллар вырастет с 28 до 32 рублей, заемщик все равно останется в плюсе. При таком исходе валютный платеж в пересчете на рубли сравняется с платежом по рублевой ипотеке только к концу периода действия договора.

Третий сценарий – заемщик выплатил за пять лет половину кредита по курсу 28 рублей, получив выгоду порядка 280 000 рублей. После этого курс увеличивается до 64 рублей, а ежемесячный платеж становится 81 072 рубля – в два раза больше, чем по рублевой ипотеке, который нужно платить оставшиеся пять лет. В итоге, вместо того, чтобы сэкономить, заемщик переплатит банку 2 170 000 рублей.

В какой валюте брать ипотеку

Существует мнение, что долгосрочные кредиты нужно оформлять в той валюте, в какой заемщик получает доход. Но это не всегда оправданно, поскольку нет гарантии, что он не поменяет работу в течение срока действия кредитного договора.

За последние 20 лет курс доллара по отношению к рублю увеличился с 6 до 64 рублей. При этом было три глобальных скачка – в 1998 году доллар вырос до 25 рублей, в 2008 – до 35 рублей, а в 2015 году был зафиксирован исторический максимум – 85 рублей за доллар.

Прогнозировать курсы валют в долгосрочной перспективе достаточно сложно, поэтому выгоднее кредитоваться в рублях, чтобы не зависеть от колебаний на валютном рынке и не нести дополнительные риски.

В какой валюте лучше брать ипотеку и почему?

Высокие процентные ставки вынуждают заемщиков искать различные способы уменьшения переплаты по ипотеке, и один из таких выходов — выбор займа в валюте. Часто этому способствуют и требования банка — необходимым условием является соответствие между ежемесячной выплатой и размером дохода заемщика. Более низкая процентная ставка валютного займа позволяет преодолеть этот барьер, поскольку ежемесячная выплата снижается. Банк одобряет такой кредит, однако помимо квартиры покупатель приобретает еще и зависимость от экономической ситуации в стране и от колебаний валютного курса. Насколько оправданы эти риски?

Расчет стоимости ипотечной квартиры в валюте и в рублях

До начала резкой девальвации и последовавших за ней массовых выступлений пострадавших заемщиков, разница между кредитом в валюте и рублях составляла от 2% до 3%. Учитывая высокую стоимость жилья в крупных городах, эта разница оказалась очень существенной. При этом предполагаемая выгода выбравших валютную ипотеку в итоге составляла гораздо больший процент. Откуда же брался такой расчет? Воспользуемся сервисом IRN и рассмотрим в таблице получившиеся результаты расчетов суммы переплаты по валютному и рублевому ипотечному кредиту. За исходную цифру примем стоимость квартиры в 100 тысяч долларов и 6 000 000 рублей. Годовая ставка составит 12 и 10% соответственно, срок погашения — 15 лет.

Вид расходаАннуитетные платежиДифференцированные платежи
В долларахВ рубляхВ долларахВ рублях
Стоимость квартиры100 0006 000 000100 0006 000 000
Первоначальный взнос, %25
Процентная ставка10121012
Срок кредита15 лет
Величина переплаты70 072,61 (70,1%)5 221 362,30 (87,0%)56 562,08 (56,6%)4 072 500,00 (67,9%)

Как видно из таблицы, переплату за 15 лет в случае с валютной ипотекой получалось уменьшить на 16,9% в случае с погашением аннуитетными платежами, и на 11,3% при дифференцированном графике. Однако в планы по извлечению выгоды вмешался серьезный финансовый кризис, повлекший за собой резкое изменение курса доллара к рублю — почти вдвое подорожал он на сегодняшний день, при этом в некоторые месяцы за последние 3 года национальная валюта падала по отношению к нему почти в три раза. Непредвиденные обстоятельства заставили валютных ипотечников обратиться за переводом кредита в рубли, при этом на менее выгодных условиях, чем если бы они выбрали этот вариант изначально. В худшем же случае заемщики, получающие доход в рублях, и вовсе не смогли справиться с погашением ежемесячных платежей — ведь для них их стоимость возросла вдвое, а в некоторые периоды и втрое.

Самую же большую неприятность преподнесло главное условие ипотеки — необходимость продажи залога для погашения уже не только самого кредита и процентов по нему, но и штрафов. При том, что недвижимость и так остро отреагировала на кризис снижением цен, в валюте стоимость квартир упала более, чем в 2 раза. В итоге покупатели потеряли крышу над головой, и не смогли полностью закрыть долг даже после таких радикальных мер как продажа заложенного имущества. К несчастью, в данном случае закон полностью на стороне банков — ведь заемщик добровольно принял на себя риски, связанные с изменением валют.

Что происходит с валютной ипотекой в 2018 году?

Вскоре после вхождения в кризис и резкого падения рубля большинство крупных банков приостановило предоставление ипотечных кредитов в валюте. Упал интерес к этой форме кредитования и у самих заемщиков — за 2015 было оформлено всего 131 договоров, при том что в докризисный 2008 год эта цифра составила около 18 тысяч. Это обрушение спроса переросло в тенденцию — до конца 2017 за предоставлением ипотеки в валюте обратилось всего 10 покупателей, что составило 0,03% от общего объема жилищного кредитования.

В 2018 году валютную ипотеку предлагает всего несколько крупных банков по индивидуальным запросам, а средняя годовая ставка колеблется от 6,75 до 16%. Можно заметить, что сегодня эти же цифры характерны и для рублевых кредитов под залог приобретаемого жилья. На протяжении 2017 года средняя процентная ставка рублевой ипотеки продолжала снижаться и достигла рекордных 9,79% (для сравнения, на декабрь 2016 года она составляла 11,54%). 2018 год пока не принес негативных изменений — рост числа заемщиков продолжается, а ставка держит свои сбалансированные позиции.

Что можно посоветовать заемщикам?

Выбор иновалюты — не единственный способ сократить переплату по кредиту. Минимизировать расходы можно с помощью менее рискованных шагов, например, максимально расширить количество рассматриваемых банков и внимательно изучать специальные предложения. Большинство крупных кредитных организаций предлагает особые условия держателям зарплатных счетов, многие банки участвуют в государственной программе помощи некоторым категориям населения.

Стоит обращать внимание на предлагаемый график платежей. Снизить бремя переплаты поможет правильно выбранный способ погашения кредита — дифференцированные платежи окажутся более выгодными. Заемщики должны выбирать безопасный, но не слишком длинный срок ипотеки. Существенная переплата образовывается в результате длительного периода погашения кредита. Практика показывает, что легче всего покупатели закрывают долги по ипотечным займам, взятым на срок от 5 до 10 лет.

При очевидных преимуществах рублевых кредитов, нужно отметить и факторы, благоприятные для выбора ипотеки в иностранной валюте. Этот выбор окажется выгодным при существенном отличии процентной ставки. При этом основной доход заемщика должен быть в выбранной валюте, а срок займа — небольшим, в идеале этот период будет укладываться в промежуток от 1 года до 3 лет.

Заключение

Пока можно с уверенностью отметить, что положительной динамики и роста числа валютных займов не предвидится. Связано это с наметившейся тенденцией к снижению годовой ставки и дальнейшей разработкой максимально доступных и привлекательных предложений по рублевой ипотеке. К тому же, негативный опыт пострадавших от стремительной девальвации рубля ипотечников, кажется, надолго отвратил россиян от выбора сомнительной выгоды при высочайших рисках.

Личный опытКак мы перестали выплачивать валютную ипотеку

Многодетная семья валютных заёмщиков рассказала The Village о своей жизни после краха рубля

Рубль продолжает стремительно дешеветь, что не может не отражаться на уровне жизни всех россиян. Но есть в стране группа людей, которая оказалась из-за валютных скачков буквально на грани выживания. Это валютные ипотечники: взяв несколько лет назад жилищный кредит в долларах или евро, они теперь вынуждены тянуть на себе многократно выросшие ежемесячные платежи. Несколько лет назад месячный взнос по ипотеке мог составлять 30 тысяч рублей, в то время как сейчас он приблизился к 100 тысячам рублей. Попытки договориться с банками успехом не увенчались, и на прошлой неделе ипотечники провели в Москве сразу несколько акций. Так, они перекрыли Тверскую улицу в районе Белорусского вокзала, рядом с главным офисом банка «ДельтаКредит», а также приковали себя наручниками в офисе «ДельтаБанка» на Моховой улице. Ещё один стихийный митинг прошёл у центрального офиса «Москоммерцбанка» рядом со станцией метро «Беговая» — в нём приняли участие несколько десятков человек. Все эти люди требуют пересчёта задолженности в рубли по льготному курсу.

The Village поговорил c Татьяной Толмачёвой — валютным заёмщиком из Подмосковья и матерью четверых детей. Она рассказала о том, почему её семья несколько лет назад решилась на валютную ипотеку, как живёт в условиях слабого рубля и что собирается делать дальше.

Андрей смирный

Наша грустная квартирная история началась семь с половиной лет назад. В июле 2008 года мы взяли ипотеку в банке «ДельтаКредит». При подаче документов нам сразу сказали, что денег в рублях мы не получим, поскольку процентная ставка там выше и наших доходов на обслуживание займа не хватит. А в валюте — пожалуйста. Курс доллара тогда был 23 рубля, и мы решились. Наша квартира стоила 3 300 000 рублей. С помощью родственников мы собрали деньги на первоначальный взнос, а от банка получили оставшуюся сумму — 2 880 000 рублей, или 124 000 долларов. На эти деньги мы купили двухкомнатную квартиру в дальнем Подмосковье, в 60 километрах от МКАД. Первый платёж составил 27 тысяч рублей, что было вполне сопоставимо с ценой съёмного жилья.

Когда доллар начал расти

Проблемы начались уже в августе 2008 года, когда доллар начал расти. Практически сразу наши ежемесячные платежи стали намного превосходить платежи рублёвых заёмщиков. Мы, конечно, понимали, что долларовый кредит — это риск, и не жаловались. Просто я, сидя в декрете с годовалым ребёнком и уже беременная вторым, нашла себе подработку на дому. Однако когда доллар стал стоить 30–35 рублей, мы решили перекредитоваться в рубли. Тут нас ждал первый сюрприз: перекредитоваться — это взять новый кредит в рублях и погасить долларовый. Естественно, по текущему курсу. То есть нам понадобилось бы оформить кредит в рублях на сумму от 3 800 000 до 4 200 000 рублей в зависимости от курса доллара. Зарплаты под этот кредит уже не хватало, нам бы просто его никто не дал. Вот так мы попали в ловушку, из которой не было выхода уже тогда. Программы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию предусматривали просто отсрочку по оплате, при этом очень несущественную, но после льготного периода — увеличение платежей и срока выплат. Поэтому мы оставили всё как есть. Доллар рос, но и зарплата росла, поэтому страшно не было.

Страшно стало в 2014 году, когда доллар вырос в два, а потом и в три раза. Это означало следующее: первые семь с половиной лет мы платили только проценты по кредиту и отдали банку больше 4 000 000 рублей. При этом наш основной долг остался практически на прежнем уровне — 110 тысяч долларов, по нынешнему курсу это почти 9 000 000 рублей. Ежемесячный платёж сейчас составляет около 100 тысяч рублей, а впереди ещё 17 с половиной лет выплат. Мы подсчитали, что за это время выплатим банку 21 000 000 рублей за «двушку» под Сергиевым Посадом.

Попытки договориться с банком и чиновниками

Все эти годы мы пытались договориться с «ДельтаКредитом» о разделении валютных рисков. Отмечу, что сами кредитные организации берут средства из «коротких» кредитов у европейских банков под 2–3 % годовых. То есть те деньги, которые мы получили, банк уже в 2008 году выплатил по курсу 2008 года и потери ему, несмотря на заверения, не грозят: речь идёт лишь о недополучении прибыли. Однако общение с банком проходило в формате монолога с нашей стороны. Ответов на многочисленные звонки и письма не было. Только когда в январе этого года мы перестали платить, нам позвонил сотрудник банка: «У вас четверо детей? А зачем вы принимали решение об увеличении состава семьи, если вы не можете платить по кредиту?» Другими словами, зачем на этом свете живёт обаятельный мальчик Саша и три прекрасные девочки Аня, Вера и Женя, если мама с папой не успевают подкидывать в топку финансового кризиса сотни тысяч рублей?! Сейчас сотрудник банка звонит нам раз в два-три дня, интересуется нашими делами.

Обычно с момента прекращения оплаты до суда проходит от трёх до шести месяцев. В суде дело рассматривают ещё два-три месяца. Гражданское дело может зависнуть в суде на срок от трёх месяцев до года, однако по искам банков судьи, как правило, принимают решения очень быстро. Поэтому через три месяца у банка на руках уже точно будет исполнительный лист об обращении взыскания на квартиру. Далее её продают с торгов, а если она не продаётся, банк оставляет жилплощадь себе. Затем приставы выселяют людей из квартиры.

Всё это время капают проценты на сумму неплатежа, поэтому долг существенно вырастает. Выглядит это так: мы не заплатили 1 200 долларов, и штраф по договору составляет 0,5 % за каждый день. К моменту следующего платежа (просрочка один месяц) мы должны 1 200 долларов за январь плюс 186 долларов штрафа. Если мы не платим и за февраль, то к марту мы должны уже 1 200 долларов за январь плюс 186 долларов штрафа за январь плюс 174 доллара штрафа за февраль по январскому платежу плюс 1 200 долларов за февраль плюс 174 доллара штраф за февраль по февральскому платежу. К апрелю будет так: 1 200 долларов за январь плюс 186 долларов штрафа за январь плюс 174 доллара штрафа за февраль по январскому платежу плюс 186 долларов штрафа за март по январскому платежу плюс 1 200 долларов за февраль плюс 174 доллара штрафа за февраль по февральскому платежу плюс 186 долларов штрафа за март по февральскому платежу плюс 1 200 долларов платежа за март плюс 186 долларов штрафа за март по мартовскому платежу.

Запасной аэродром, то есть съёмную квартиру, мы пока не ищем. Займёмся этим, когда наше выселение станет делом одного-двух месяцев. Сейчас платить за аренду пока рано.

Параллельно мы стучались в двери чиновников, но уровень лицемерия оказался непостижимым. Простых людей, которые являются налогоплательщиками, а также родителями будущих налогоплательщиков и защитников родины (про долг родине, думаю, они не забудут, когда моему бездомному сыну исполнится 18 лет), стали вдруг называть финансово безграмотными, обвинять в попытке схитрить на процентах. Мол, сами виноваты, вот и получите. И всё бы ничего, если бы не параллельная докапитализация банков (им же трудно — кризис), пересчёт аналогичных долларовых обязательств для отдельных регионов, федеральный закон о перерасчёте валютных кредитов для жителей Крыма по 36 рублей за доллар… Мы не жадные — всем нужно помогать, но осадочек остался.

Ежемесячный платёж сейчас составляет около 100 тысяч рублей,
а впереди ещё 17 с половиной лет выплат. Мы подсчитали, что за это время выплатим банку 21 000 000 рублей за «двушку» под Сергиевым Посадом

Что делать?

Какие у нас теперь перспективы? При самом оптимистичном варианте банк всё-таки пойдёт навстречу и пересчитает кредит по курсу, рекомендованному Центробанком — 39,4 рубля за доллар. Это хорошо, но будет означать фиксацию нашего долга на уровне 4 300 000 рублей. Для этого по правилам нашего банка придётся брать новый кредит, за который первые десять лет придётся платить одни только проценты без погашения основного долга. А то, что уже заплачено, безвозвратно утеряно, потому что речь идёт только о пересчёте остатка задолженности, то есть того, что ещё не оплачено. У большинства это почти весь первоначальный долг, потому что всё время мы платили только проценты. При таком раскладе общая стоимость нашей квартиры составит около 16 000 000 рублей.

Перерасчёт в рубли производится только через новый договор. То есть ты заключаешь договор на рублёвый кредит, из этих денег погашаешь старый и начинаешь заново платить проценты, как если бы пришёл в банк впервые. Но даже если не заключать новый договор, а обойтись дополнительным соглашением к старому, всё равно пересчёт произведут только остатка с даты заключения дополнительного соглашения. И никто не будет пересчитывать по новому курсу те проценты, которые вы уже заплатили в прошлом. На практике первые десять лет платишь одни проценты, и лишь незначительная часть платежа погашает основной долг. Например, мы уже выплатили банку 100 тысяч долларов (именно в долларах, по курсу на день платежа), и только около 6–7 тысяч из них ушли на погашение основного долга.

Второй возможный вариант решения проблемы — продать квартиру и отдать долг банку. Но при продаже мы получим только 3 500 000 рублей, и в этом случае остаток долга составит 5 500 000 рублей. То есть мы теряем то, что уже заплатили, остаёмся без жилья и ещё должны 5 с лишним миллионов. А если доллар ещё подрастёт, то не 5, а 10, 15 или даже 20 — и так до бесконечности. При таких платежах и необходимости снимать жильё рассчитывать на новую квартиру мы не сможем. Кроме того, наша кредитная история уже испорчена, родители, которые помогали с первоначальным взносом, стали пенсионерами, материнский капитал израсходован. Когда нас будут выселять на улицу, бдительные органы опеки и попечительства получат возможность позаботиться о бездомных детях и поместить их в детский дом.

Третий вариант — продажа квартиры с торгов банком и последующее банкротство заёмщика. В этом случае квартиру продадут за копейки, ведь на торгах цена существенно упадёт, а остаток долга будет ещё больше. При этом банкротство — это несколько лет унизительного ада, когда твоя зарплата идёт конкурсному управляющему, а он по твоей просьбе выдаёт тебе твои же деньги под объяснение, куда ты будешь их тратить. Если же твоя зарплата выше прожиточного минимума, то это означает, что платить ты всё-таки можешь. Поэтому банкротства и прощения долгов тебе не светит, а светит обычное взыскание через приставов — автоматическое списание денег с зарплаты.

Выбор из этих трёх вариантов зависит от банка: если он пересчитает нам долг в рубли по приемлемому курсу, мы согласимся. Если же нет — будем ждать выселения. Второй вариант нам не подходит. Он предполагает, что мы сами суетимся и продаём квартиру, отдаём деньги банку и ещё остаёмся должны — это какое-то садо-мазо. То есть вариант номер два плавно перетечёт в вариант номер три, но гораздо быстрее и нашими же силами. Правда, во втором варианте есть одна призрачная надежда: иногда, когда клиенты продают квартиру сами и гасят часть долга, банк может полностью или частично простить оставшуюся часть. Но это целиком и полностью зависит от банка. А если они не простят остаток долга, получив нашу квартиру? Лучше уж тянуть время в судах.

Банкротство — это несколько лет унизительного ада, когда твоя зарплата идёт конкурсному управляющему, а он по твоей просьбе выдаёт тебе твои же деньги под объяснение, куда ты будешь их тратить

Валюта ипотеки, и в какой лучше брать в 2019 году

В поиске выгодных условий по ипотеке заемщик может не только сравнивать процентную ставку, размер первоначального взноса, а также другие параметры, но и выбирать валюту, в которой будет оформлен кредит. Рассмотрим, какие преимущества могут быть у валютной ипотеки, а также риски, возникающие при этом у заемщика.

Как работает валютная ипотека

При ипотечном кредитовании размер ставки зависит от следующих параметров:

  • стоимость привлекаемых банком денежных средств;
  • операционные затраты кредитора, связанные с оформлением, выдачей и обслуживанием ипотеки;
  • риски, учитывающие потенциальные убытки;
  • доход банка.

На международных рынках финансирование в иностранной валюте дешевле, чем в рублях. За счет более низкой ставки стоимость привлеченных денег для банка ниже, а значит, он может предложить клиенту выгодный процент по кредиту. Разница с рублевыми ставками составляет от 2% и более.

Валютные риски при ипотеке

Ипотека, выдаваемая в валюте, несет потенциальные риски и для заемщика, и для кредитора. Они зависят от колебаний курса.

Допустим, банк взял 100 000 условных единиц на 1 год под 2% по курсу 20 рублей, и выдал их заемщику под 8% годовых на 10 лет. То есть вернуть кредитору банк должен 102 000 условных единиц или 2 040 000 рублей. За год курс рубля снизился, составив 40 рублей за 1 условную единицу. Теперь банк должен отдать 4 080 000 рублей – в два раза больше первоначальной суммы.

Те же самые риски существуют и у заемщика, поскольку сумма кредита и начисленных процентов будет увеличиваться пропорционально снижению национальной валюты. Если по старому курсу общая сумма долга с процентами составляла 2 900 000 рублей, то после скачка она будет равняться 5 800 000 рублей. Ежемесячный платеж, установленный в валюте, также увеличится вдвое в пересчете на рубли. При этом стоимость жилья, которым обеспечен кредит, уже не сможет покрыть всю сумму, взятую у банка. Если заемщик не справится с долговой нагрузкой, он останется должен даже после реализации имущества.

Если будет обратная ситуация, и курс национальной валюты вырастет, то в проигрыше останется только банк. Например, при тех же обстоятельствах через два года после оформления ипотеки 1 условная единица стала стоить 10 рублей. Получается, что сумма основного долга по ипотеке на момент выдачи приравнивалась к 2 000 000 рублей, а после изменения курса она снизилась до 1 000 000 рублей.

При заключении договора валютные риски должны учитывать обе стороны.

Расчет ипотеки в рублях и в валюте

Заемщик оформляет ипотеку на квартиру на сумму 100 000 долларов США под 9%. Курс на момент выдачи составляет 28 рублей. Ежемесячный платеж –1 266 $ или 35 469 рублей. Если бы он оформил кредит в национальной валюте под 12%, платеж бы составил 40 171 рубль. Допустим, курс останется стабильным. Тогда за 10 лет валютный заемщик сэкономит 564 000 рублей.

Но курс не может оставаться стабильным, поскольку подвержен рыночным изменениям. Если за 10 лет доллар вырастет с 28 до 32 рублей, заемщик все равно останется в плюсе. При таком исходе валютный платеж в пересчете на рубли сравняется с платежом по рублевой ипотеке только к концу периода действия договора.

Третий сценарий – заемщик выплатил за пять лет половину кредита по курсу 28 рублей, получив выгоду порядка 280 000 рублей. После этого курс увеличивается до 64 рублей, а ежемесячный платеж становится 81 072 рубля – в два раза больше, чем по рублевой ипотеке, который нужно платить оставшиеся пять лет. В итоге, вместо того, чтобы сэкономить, заемщик переплатит банку 2 170 000 рублей.

В какой валюте брать ипотеку

Существует мнение, что долгосрочные кредиты нужно оформлять в той валюте, в какой заемщик получает доход. Но это не всегда оправданно, поскольку нет гарантии, что он не поменяет работу в течение срока действия кредитного договора.

За последние 20 лет курс доллара по отношению к рублю увеличился с 6 до 64 рублей. При этом было три глобальных скачка – в 1998 году доллар вырос до 25 рублей, в 2008 – до 35 рублей, а в 2015 году был зафиксирован исторический максимум – 85 рублей за доллар.

Прогнозировать курсы валют в долгосрочной перспективе достаточно сложно, поэтому выгоднее кредитоваться в рублях, чтобы не зависеть от колебаний на валютном рынке и не нести дополнительные риски.

Валютная ипотека: что делать и кто виноват?

Мало кто не слышал про животрепещущий вопрос валютных ипотечников. Они митингуют, голодают. Действительно ли это ответственность банка, государства либо же это все-таки безответственность самих заемщиков? И что им делать, чтобы найти выход?

Кто виноват?

Предвижу негатив в свою сторону, но скажу, что думаю: убеждена, что проблема валютных ипотечников — это проблема исключительно их, а не банка или государства. И вот почему.

— Если кредит берется в иностранной валюте, но между резидентами России, то в договоре черным по белому прописано, что платеж осуществляется в рублях по курсу ЦБ на день платежа. Соответственно, какой курс — такой и платеж. То же и со всеми инструментами в привязке к курсу валюты (страхование жизни, например). Изменение курса валюты — это не форс-мажор, а классический рыночный риск. Более того, говорить о том, что такого никогда не было, россияне не могут: они с этим сталкивались и в 1998 году, и в 2008 году, когда также было много историй с валютной ипотекой. Банки же не стали пересчитывать валютные вклады по курсу 30 рублей? Страховые компании не стали пересчитывать выплаты по программам страхования жизни в валюте по 30 рублей. Тогда почему валютная ипотека должна быть пересчитана?

— Если вы собираетесь брать валютный кредит вместо рублевого из-за экономии на ставке, то вы берете на себя рыночный риск, что курс может измениться не в вашу пользу. Вы хотели сэкономить, но не получилось, так что это — всегда лишь неверное решение, но не повод банку выплачивать компенсации. Это все равно что требовать от государства компенсации, что вы купили в январе 2016-го доллары по 82 рубля. Особенно если валютная ипотека бралась для недвижимости под сдачу в аренду, чтобы повысить доходность данной инвестиции из-за более низких ставок по кредиту не в рублях. Для инвестиций такой вариант возможен, но в странах со ставкой 2—3% и арендой в валюте кредита, причем чтобы арендная доходность превышала ставку по ипотеке.

— Если вы выбирали банк, который давал ипотеку только в валюте, то это ваш выбор. На российском рынке много банков и не один-единственный объект недвижимости, который можно купить только в привязке к доллару. Зная ситуацию с российской валютой, вполне можно было потратить время на подбор менее рискованного варианта ипотеки — рублевого.

— Даже если вы брали ипотеку в валюте до 2014 года, у вас была весна 2015-го с курсом около 50 рублей, когда можно было пойти на реструктуризацию ипотеки в рублевую, пусть по повышенной ставке, но зато можно было зафиксировать курс 50 рублей. И быть в выигрыше даже сейчас.

Ну а требовать пересчитать все по курсу 30 рублей означает не понимать рыночных рисков и снимать с себя ответственность за принятие решений. И перекладывать ее на других клиентов банка, на налогоплательщиков, если речь о требовании компенсации от государства. Почему те, кто здраво оценивает риски и распоряжается своими финансами, должен компенсировать потери тех, кто этому не уделяет время? И ладно бы это был первый случай. Но это, если брать последние 10 лет, как минимум третий, включая 1998 и 2008 годы! Ссылаться на классическое «такого никогда не было, мы не знали» — невозможно, так как, если ипотека бралась в 2012—2013 годах, то это было лишь через 4—5 лет после сильнейшего кризиса и падения рубля. Значит, люди шли на риски осознанно.

Что делать?

Можно ничего не делать. Тогда банк имеет полное право инициировать банкротство физлица-заемщика, ведь долг будет явно выше 500 тыс. рублей, а просрочка — более трех месяцев. А это несет такие последствия:

— вы лишитесь всего имущества и всех накоплений, всего капитала, кроме того, на что нельзя обратить взыскание (а единственное жилье в ипотеке туда не относится);

— вы не сможете занимать руководящие позиции в компаниях в течение трех лет;

— вы не сможете брать кредиты и займы в течение пяти лет без указания на факт вашего банкротства (хотя, полагаю, после банкротства вам вряд ли кто-то вообще выдаст заем или кредит);

— вы не сможете подать на новое банкротство в течение пяти лет.

Грубо говоря, придется все начинать даже ниже чем с нуля.

А можно пойти иным путем.

— Банку выгоднее договориться об адекватных условиях реструктуризации с заемщиком, поэтому вполне можно увеличить срок ипотеки либо взять льготный период на 1—2 года с пониженными платежами, чтобы восстановить свое финансовое положение.

— И еще вариант. ЦБ активно снижает ставки — рассмотрите вариант рефинансирования в рублевую ипотеку: сейчас ставки и курс вполне комфортные, чтобы перейти в рубль.

— Можно продать залог по валютной ипотеке, погасить долг и взять недвижимость дешевле, можно даже в рублевую ипотеку. Причем сейчас цены на недвижимость в ряде районов весьма привлекательны для покупки. Можно постараться найти горячие предложения, когда продавцу нужно срочно получить деньги на личные нужды, и договориться о дополнительной скидке.

— Если вы не подавали на налоговый вычет — самое время, сумму можно пустить на досрочное погашение. А если есть права на материнский капитал — сумму на погашение можно еще увеличить. Если у вас есть накопления, то можно сравнить, выгоднее ли вам их вложить с доходностью выше ставки по ипотеке, чтобы потом изымать прирост капитала на погашение ипотеки, либо же осуществить досрочное погашение. Да, придется искать оптимальный момент входа, но вот вложения в еврооблигации Petrobras (минимальный лот — от 1 тыс. долларов) в январе 2016 года принесли годовую доходность свыше 30% в валюте, а это явно выше ставки по долларовой ипотеке.

Все вышеописанное позволит вам и сохранить свою кредитную историю, и, возможно, сохранить вашу недвижимость, и уйти от валютного риска. Ну и иметь богатый опыт на будущее, что кредит надо брать в той валюте, в которой ваш основной доход. Повторю, уже в третий раз за 10 лет.

Читайте также:  Как удалить аккаунт киви кошелька
Ссылка на основную публикацию