Какую квартиру купить для сдачи в аренду - Carmoneynv.ru
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Какую квартиру купить для сдачи в аренду

Квартира для сдачи в аренду: как выбрать, обустроить и сдать

Выбираем наиболее ликвидный вариант и доводим его до ума

Сдача квартиры в аренду сейчас не приносит большого дохода, однако многие все же рассматривают такой заработок на квадратных метрах. Кто-то покупает квартиру для подрастающих детей и планирует сдавать квартиру, пока не придет время отдать ее ребенку. Другие рассчитывают на прибавку к пенсии в будущем и рассматривают жилье как актив, который сможет приносить пусть небольшой, но стабильный и предсказуемый доход. Редакция IRN.RU выяснила, как купить подходящую квартиру и подготовить ее к сдаче в аренду.

Сколько можно заработать

По словам руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, сдача квартиры в аренду в среднем сейчас приносит 4-5% годовых. При этом для действительно ликвидных квартир доходность, по словам директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, может достигать 7% в год.

По оценке аналитиков «Метриум Групп», однокомнатная квартира в новостройках массового сегмента «старой» Москвы в среднем сегодня стоит 6,3 млн рублей. А средняя ставка аренды столичных «однушек» этого же класса – 33 тысячи рублей в месяц. Таким образом, срок окупаемости составляет около 16 лет.

Мария Жукова называет больший срок – около 18 лет, особенно если принимать во внимание налоги и оплату коммунальных услуг. При этом основное правило при инвестировании в недвижимость для сдачи в аренду – чем выше вложения, тем ниже доходность. Обозначенные сроки окупаемости актуальны для квартир эконом- и комфортклассов, тогда как в сегменте бизнес они могут достигать 20-25 лет. Таким образом, при бюджете, допустим, в 10 млн рублей лучше купить две дешевые квартиры, чем одну дорогую.

Не все недостатки важны

Главное для недвижимости – расположение. Это правило действует как при покупке, так и при аренде жилья. Однако требования к локации немного отличаются. Так, по словам Марии Жуковой, покупатели могут пожертвовать близостью к метро или центру города ради престижного района на западе или юго-западе Москвы с хорошими школами и тем самым «однородным социальным окружением».

Для аренды важно в первую очередь расстояние до метро и центра – так, расположение до 10-15 минут пешком от станции дает прибавку примерно в 10% по сравнению с более удаленными локациями, говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Поскольку арендное жилье в большинстве случаев воспринимается как временное, для людей главное – быстро добираться до работы, а престиж района не так значим.

По этой же причине менее важную роль играют такие факторы, как этаж, вид из окна и т.п. Поэтому для сдачи в аренду при прочих равных лучше выбирать квартиры, которые стоят дешевле аналогов из-за незначительных недостатков. Например, на рынке купли-продажи жилья квартиры на первом этаже стоят примерно на 10% дешевле расположенных на более высоких этажах. При сдаче квартиры дисконт снижается примерно до 5%. А если в квартире сделан нормальный ремонт – на рынке аренды в массовом сегменте это означает недорогую, но аккуратную и современную отделку – разница может вовсе нивелироваться. К слову, само по себе наличие ремонта в арендной квартире, напротив, намного важнее, чем при продаже.

Наиболее востребованы на арендном рынке однокомнатные квартиры. По словам Марии Литинецкой, на них приходится около 40% спроса. Доля двухкомнатных квартир составляет примерно 25%. Однокомнатную квартиру снимают как одинокие люди, так и семейные пары, также их зачастую делят на двоих начинающие специалисты или студенты. Двухкомнатную квартиру может снять как семья с ребенком, так и два-четыре человека вскладчину.

В погоне за новизной

Квартиры в новых домах пользуются большим спросом, чем жилье в старом жилом фонде. Однако здесь разница не такая существенная, как при продаже: примерно 5% против 10%. То есть нет смысла обязательно покупать для сдачи в аренду квартиру в доме возрастом менее 10 лет. Вполне подходящими и востребованными, по словам Марии Жуковой, являются «брежневки» 1980-х годов.

Купить квартиру в современном доме по цене более старой «вторички» и таким образом выиграть за счет повышенной арендной ставки можно на стадии строительства. Однако, по словам Марии Литинецкой, необходимо оценивать не только стоимость жилья, но и упущенную за время ожидания сдачи дома выгоду. «Если новостройка находится на начальном этапе строительства, то до ее ввода в эксплуатацию придется ждать минимум два, а то и два с половиной года. А за это время можно было бы получить около 1 млн рублей арендных платежей». При этом большого прироста в цене по мере повышения строительной готовности уже не наблюдается, поэтому лучше рассматривать новостройки на поздних стадиях.

Имеет смысл отдать предпочтение квартире в панельной новостройке: во-первых, они быстрее строятся, во-вторых, в них меньше затраты на отделку, поскольку обычно не нужно делать стяжку на полах и выравнивать стены. А для арендаторов конструктив дома не важен, в отличие от покупателей, которые приобретают жилье на длительный срок.

В идеале надо выбирать новостройку с отделкой. Это, по словам Марии Литинецкой, позволит сэкономить около 10% на ремонте. К тому же в доме, который сдается без отделки, выше риск ускоренной ротации арендаторов: из-за ремонтов у соседей люди могут быстро разочароваться в снимаемой квартире. При этом, если покупатели квартир в новостройках более придирчивы к качеству и стилю отделки от застройщика, для арендаторов то, что обычно предлагают застройщики, является оптимальным вариантом: просто и нейтрально, но при этом аккуратно и достаточно современно.

Ремонт нужен

Если рассматривать квартиры в новостройке без отделки или жилье с давним ремонтом на вторичном рынке, нужно иметь в виду, что для успешной сдачи в аренду понадобится ремонт. Это тоже важное отличие жилья для аренды от жилья для продажи: во втором случае ремонт не окупается и стоит сделать разве что небольшие косметические улучшения.

По словам заместителя директора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксаны Поляковой, разница в цене между квартирой с современным и устаревшим ремонтом в массовом сегменте может составить около 10 000 рублей. Так, однокомнатную квартиру на окраине Москвы с «бабушкиным» ремонтом можно снять примерно за 25 000 рублей, в нормальном состоянии (ремонт 1990-х – 2000-х годов или более новый, но устаревший по стилистике) – за 30 000, а с современной отделкой – за 35 000.

При этом здесь важно не переусердствовать. По словам руководителя агентства недвижимости Home Staging Анны Моисеевой, дорогой ремонт оправдан лишь в квартирах, сдающихся от 150 000 рублей в месяц. В массовом сегменте в идеале ремонт должен уложиться в 150 000 – 200 000 рублей, тогда он окупится примерно за полтора года. Однако это возможно только в квартирах на вторичном рынке в изначально неплохом состоянии, которые необходимо просто «освежить». Но в любом случае, как отмечает Мария Жукова, стоимость ремонта не должна превышать 10-15% от рыночной стоимости квартиры.

Для того чтобы квартиру было проще сдать, лучше выбирать нейтральные, ни к чему не обязывающие обои: без ярких принтов, цветочных узоров или навязчивых орнаментов. Хорошее решение – обои под покраску. После очередного жильца можно быстро освежить ремонт, просто перекрасив стены.

Считаем затраты

По словам ведущего дизайнера студии «Чердак» Ирины Грининой, если не требуется капитальный ремонт квартиры и это не новостройка без отделки, которую нужно делать с нуля, при ремонте небольшой «однушки» или студии вполне реально уложиться в 200 000 рублей, причем даже с частичной меблировкой.

Первое, за счет чего можно сэкономить – строительные работы. Поскольку в случае с квартирой для сдачи в аренду качество необязательно должно быть безупречным, вполне можно нанять недорогих рабочих, которые возьмут 40 000 – 50 000 рублей.

Обои под покраску российского производства можно купить примерно по 3000 рублей за рулон (до 15 000 рублей за всю квартиру), примерно столько же понадобится на краску. В качестве напольного покрытия стоит выбирать плитку для мокрых зон и кухни, а также недорогой ламинат 32-33-го класса или хороший линолеум для комнат. Все эти материалы вполне реально найти по 700-1000 рублей за кв.м, то есть на всю квартиру уйдет 25 000 – 35 000 рублей. Натяжной потолок обойдется еще в 20 000 – 30 000 рублей.

Ванную можно не менять, а покрыть акрилом – это обойдется примерно в 5000 рублей, примерно столько же уйдет на новый унитаз и смесители. Стиральную машинку можно выбрать подержанную – в нормальном состоянии она будет стоить около 10 000 рублей. Кухонный гарнитур можно также купить с рук или же посмотреть готовые комплекты недорогих производителей. Это обойдется в 15 000 – 30 000 рублей. На подержанную плиту и холодильник надо заложить еще около 30 000 рублей.

Это самый необходимый минимум по ремонту и меблировке. Слишком много мебели покупать не стоит. Для однокомнатной квартиры может потребоваться кухонный стол с четырьмя стульями, раскладной диван, два платяных шкафа – в прихожую и комнату. Если покупать мебель недорогих российских марок или в IKEA, можно уложиться в 100 000 – 150 000 рублей. Если покупать мебель б/у, реально сократить затраты вдвое.

Читайте также:  Какие ценятся монеты

По словам Марии Жуковой, изначально стоит и вовсе ограничиться минимальным набором из кухонного гарнитура и бытовой техники. Остальное можно докупить под нужды жильцов. Многие люди за годы аренды успели обзавестись собственной мебелью, поэтому вполне вероятно, что какие-то предметы в принципе не придется покупать.

Последний штрих – правильное представление квартиры. По словам Анны Моисеевой, надо вывезти из квартиры все ненужное, особенно это касается личных предметов бывших владельцев, фотографий их семьи и т.п. Новый декор, напротив, лучше купить, поскольку голые стены и пустые полки выглядят очень неуютно. Это могут быть постеры, вазы с цветами, посуда. Очень важно для создания хорошего впечатления достаточное освещение квартиры. На окна лучше повесить однотонные шторы, покрывало на кровать тоже лучше постелить одноцветное. Если кухня маленькая, на стол можно постелить белую скатерть, это сделает ее светлее и визуально просторнее. И, конечно, в квартире нужно сделать уборку и вымыть окна.

Таким образом, в общей сложности вполне реально уложиться в 350 000 – 400 000 рублей на подготовку квартиры к сдаче в аренду: скромный ремонт, обстановку и декор квартиры. В случае с новостройкой без отделки на этой уйдет куда больше – 700 000 – 800 000 рублей. Поэтому тем, кто хочет купить квартиру для сдачи в аренду, лучше рассматривать новостройки с отделкой, где ремонт в принципе не потребуется, или квартиры на вторичном рынке в нормальном состоянии.

Какую квартиру купить для сдачи в аренду

Квартира для сдачи в аренду – отличный способ получения пассивного дохода. Но, чтобы обеспечить себе прибыль в будущем, необходимо сейчас не допустить ошибок во время поиска и приобретения жилья.

В среднем сдача квартиры в столичном регионе приносит в год от 6 до 12 процентов от стоимости недвижимости в зависимости от района её расположения, количества комнат, метража и состояния. Соответственно, даже покупка квартиры в ипотеку сулит неплохой доход, который точно превысит ежемесячные выплаты по кредиту.

Подобное вложение выгодно еще и по той причине, что на рынке жилья наблюдается хорошая стабильность цен. Если же купить квартиру для сдачи в аренду в перспективном районе, можно даже рассчитывать на ежегодный рост дохода на 3-8 процентов.

Основные принципы приобретения квартиры для сдачи в аренду

Для начала надо определить приемлемую для себя вилку цен на недвижимость. Это автоматически очертит и сектор потенциальных съемщиков.

  • • Дешевле всего обходятся однокомнатные квартиры на окраинах, вдали от остановок общественного транспорта, магазинов и разных учреждений. В эту категорию также входят варианты в старых или даже аварийных домах. Обычно в жилье такого рода давно не проводили ремонтных работ, а типичные арендаторы – это студенты, приехавшие на заработки граждане, небогатые люди. Если приобрести такую квартиру для сдачи в аренду, рассчитывать на порядочных жильцов будет несколько самонадеянно.
  • • Недвижимость эконом-класса с недавно сделанным недорогим ремонтом, минимальным набором мебели и бытовой техники стоит уже дороже. Но жилье этого типа удалено от центра и, соответственно, остается доступной для арендаторов. Найти жильцов, внушающих доверие, в этом случае проще.
  • • К среднему классу относятся однокомнатные или реже – двухкомнатные квартиры с более современным ремонтом, чем в предыдущем сегменте. Также здесь присутствует больше мебели и техники. Варианты находятся поблизости к центру. В этой категории особняком стоят квартиры попросторнее, которые привлекательны для семей с детьми. Но таких жильцов найти бывает сложно.
  • • Элит-класс – квартиры с современным стильным ремонтом и планировкой, полным набором современной техники. Расположены в центральных районах и стоят дороже остальных, поэтому поиск жильцов, особенно на длительный срок, может затянуться.

Из вышесказанного следует простой вывод: поскольку самые дорогие квартиры средней и элитной категории бывает сложно сдать, это влечет простой площади и отсутствие прибыли. Соответственно, такие квартиры разумнее покупать для себя, а для сдачи выбирать места с ориентировкой на желаемый сектор арендаторов.

Какую квартиру купить для сдачи в аренду

Может показаться, что приобретение квартиры в Москве для будущей сдачи в наем не вызывает сложностей и опасений. На столичном рынке всегда хватает желающих снять жилплощадь. Но, если хочется обеспечить себя постоянным стабильным доходом, следует внимательно отнестись в категории возможных съемщиков, на которых в дальнейшем предстоит ориентироваться.

Если вариант с гастарбайтерами или студентами видится удовлетворительным, то удобства и квадратура – не главные факторы. Куда важнее для таких съемщиков близость к остановкам наземного транспорта и метро.

Когда есть желание сдавать только семейным парам, стоит позаботиться о комфортабельности квартиры. Для таких граждан имеет большое значение уровень удобства. Также едва ли пары с детьми согласятся жить там, где поблизости нет больницы, детсада, школы и прочих важных объектов инфраструктуры.

Рассуждая о том, какую квартиру лучше купить для сдачи в аренду, стоит подумать, в каком случае можно получить максимальный доход.

Выгодным решением будет покупка однокомнатной квартиры, поскольку ее стоимость меньше, чем для площадей просторнее. В отличие от двух- или трехкомнатных вариантов однушки пользуются более стабильным спросом. При этом стоимость коммунальных услуг и налоги меньше.

Выбор района

Чтобы определиться, где купить квартиру для сдачи в аренду, следует понимать специфику Москвы. Город преисполнен историческими местами и достопримечательностями, но эти факторы мало интересуют граждан, перебравшихся в столицу для улучшения своего финансового положения.

Люди из этой категории, прежде всего, смотрят на расценки и территориальное расположение. Следовательно, близость памятников архитектуры и прочих знаковых объектов не стоит брать в расчет. Лучше подумать о времени пешего маршрута от дома до метро.

Сдача жилплощади в центре вовсе не гарантирует стабильную прибыль. На продолжительное время снимают недвижимость на окраинах, у Третьего транспортного кольца либо в Подмосковье. Если купить жилье в этих местах, при сдаче вложения вернутся намного быстрее, нежели в ситуации с центром города.

В названных районах действует множество деловых комплексов, офисных центров. Логично, что недостатка в желающих поселиться в арендованной квартире вы не ощутите.

При поиске квартиры полезно изучить планы градостроительства. Вероятно, район, на текущий момент кажущийся бесперспективным, в ближайшем будущем преобразится – построят новую станцию метро или проведут железнодорожную ветку. После этого привлекательность жилья мгновенно возрастет, а вместе с ней и цена.

Если в ваших планах получать часть прибыли или, тем более, основной доход со сдачи жилья, к его покупке стоит подходить с особой тщательностью.

Квартира для сдачи в аренду – отличный способ получения пассивного дохода. Но, чтобы обеспечить себе прибыль в будущем, необходимо сейчас не допустить ошибок во время поиска и приобретения жилья.

В среднем сдача квартиры в столичном регионе приносит в год от 6 до 12 процентов от стоимости недвижимости в зависимости от района её расположения, количества комнат, метража и состояния. Соответственно, даже покупка квартиры в ипотеку сулит неплохой доход, который точно превысит ежемесячные выплаты по кредиту.

Подобное вложение выгодно еще и по той причине, что на рынке жилья наблюдается хорошая стабильность цен. Если же купить квартиру для сдачи в аренду в перспективном районе, можно даже рассчитывать на ежегодный рост дохода на 3-8 процентов.

Основные принципы приобретения квартиры для сдачи в аренду

Для начала надо определить приемлемую для себя вилку цен на недвижимость. Это автоматически очертит и сектор потенциальных съемщиков.

  • • Дешевле всего обходятся однокомнатные квартиры на окраинах, вдали от остановок общественного транспорта, магазинов и разных учреждений. В эту категорию также входят варианты в старых или даже аварийных домах. Обычно в жилье такого рода давно не проводили ремонтных работ, а типичные арендаторы – это студенты, приехавшие на заработки граждане, небогатые люди. Если приобрести такую квартиру для сдачи в аренду, рассчитывать на порядочных жильцов будет несколько самонадеянно.
  • • Недвижимость эконом-класса с недавно сделанным недорогим ремонтом, минимальным набором мебели и бытовой техники стоит уже дороже. Но жилье этого типа удалено от центра и, соответственно, остается доступной для арендаторов. Найти жильцов, внушающих доверие, в этом случае проще.
  • • К среднему классу относятся однокомнатные или реже – двухкомнатные квартиры с более современным ремонтом, чем в предыдущем сегменте. Также здесь присутствует больше мебели и техники. Варианты находятся поблизости к центру. В этой категории особняком стоят квартиры попросторнее, которые привлекательны для семей с детьми. Но таких жильцов найти бывает сложно.
  • • Элит-класс – квартиры с современным стильным ремонтом и планировкой, полным набором современной техники. Расположены в центральных районах и стоят дороже остальных, поэтому поиск жильцов, особенно на длительный срок, может затянуться.

Из вышесказанного следует простой вывод: поскольку самые дорогие квартиры средней и элитной категории бывает сложно сдать, это влечет простой площади и отсутствие прибыли. Соответственно, такие квартиры разумнее покупать для себя, а для сдачи выбирать места с ориентировкой на желаемый сектор арендаторов.

Какую квартиру купить для сдачи в аренду

Может показаться, что приобретение квартиры в Москве для будущей сдачи в наем не вызывает сложностей и опасений. На столичном рынке всегда хватает желающих снять жилплощадь. Но, если хочется обеспечить себя постоянным стабильным доходом, следует внимательно отнестись в категории возможных съемщиков, на которых в дальнейшем предстоит ориентироваться.

Читайте также:  Приказ о коллекторах

Если вариант с гастарбайтерами или студентами видится удовлетворительным, то удобства и квадратура – не главные факторы. Куда важнее для таких съемщиков близость к остановкам наземного транспорта и метро.

Когда есть желание сдавать только семейным парам, стоит позаботиться о комфортабельности квартиры. Для таких граждан имеет большое значение уровень удобства. Также едва ли пары с детьми согласятся жить там, где поблизости нет больницы, детсада, школы и прочих важных объектов инфраструктуры.

Рассуждая о том, какую квартиру лучше купить для сдачи в аренду, стоит подумать, в каком случае можно получить максимальный доход.

Выгодным решением будет покупка однокомнатной квартиры, поскольку ее стоимость меньше, чем для площадей просторнее. В отличие от двух- или трехкомнатных вариантов однушки пользуются более стабильным спросом. При этом стоимость коммунальных услуг и налоги меньше.

Выбор района

Чтобы определиться, где купить квартиру для сдачи в аренду, следует понимать специфику Москвы. Город преисполнен историческими местами и достопримечательностями, но эти факторы мало интересуют граждан, перебравшихся в столицу для улучшения своего финансового положения.

Люди из этой категории, прежде всего, смотрят на расценки и территориальное расположение. Следовательно, близость памятников архитектуры и прочих знаковых объектов не стоит брать в расчет. Лучше подумать о времени пешего маршрута от дома до метро.

Сдача жилплощади в центре вовсе не гарантирует стабильную прибыль. На продолжительное время снимают недвижимость на окраинах, у Третьего транспортного кольца либо в Подмосковье. Если купить жилье в этих местах, при сдаче вложения вернутся намного быстрее, нежели в ситуации с центром города.

В названных районах действует множество деловых комплексов, офисных центров. Логично, что недостатка в желающих поселиться в арендованной квартире вы не ощутите.

При поиске квартиры полезно изучить планы градостроительства. Вероятно, район, на текущий момент кажущийся бесперспективным, в ближайшем будущем преобразится – построят новую станцию метро или проведут железнодорожную ветку. После этого привлекательность жилья мгновенно возрастет, а вместе с ней и цена.

Если в ваших планах получать часть прибыли или, тем более, основной доход со сдачи жилья, к его покупке стоит подходить с особой тщательностью.

Секреты бизнеса: какую квартиру выгоднее сдавать в аренду?

Сдавая квартиру, можно получать стабильные выплаты, однако с точки зрения окупаемости инвестиций аренда является довольно спорным инструментом. «Срок окупаемости вложений в таком случае составляет около 15–20 лет, и поэтому сдают в аренду чаще всего квартиры, которые достались в собственность, например, по наследству», — считает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

С другой стороны, нередки случаи, когда квартира покупается в целях сохранения средств, а не для проживания. Такая покупка позволяет не только сохранить деньги (надёжнее вложения в недвижимость пока что ничего не придумано), но и заработать на росте цен. В таком случае сдача квартиры в аренду — способ получения дополнительного дохода, от которого не стоит отказываться.

Время — деньги

Главной ошибкой будущих арендодателей является то, что они покупают жильё «под себя». Нужно учитывать, что потребности арендаторов далеко не всегда совпадают с вашими. Снимают жилплощадь люди, приехавшие в Москву работать, и самым важным для них обычно является месторасположение жилья. Чаще всего арендаторы стремятся выбрать квартиру поближе к месту работы, а значит, жильё в далёком Подмосковье, какими бы оно ни обладало достоинствами, сдаваться будет плохо.

«Я бы рекомендовал рассматривать территории, находящиеся в пределах Третьего транспортного кольца или непосредственно прилегающие к нему. В этой зоне сосредоточено большое количество престижных деловых комплексов. Таким образом, арендодателю здесь гарантирован стабильный поток платёжеспособных клиентов», — считает Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties. Лучше всего сдаются квартиры, расположенные рядом со станциями метро или электричек. Поэтому, вкладывая средства в недвижимость, нужно свериться с планами правительства по строительству транспортной инфраструктуры.

Правила выгодной аренды

Важно сразу определиться с тем, кому планируется сдавать квартиру. Если речь идёт о студентах, иммигрантах или работающих вахтовым методом, то качество жилья и его площадь редко имеют большое значение. Если же сдавать её предполагается семье с детьми, то здесь действуют другие правила. В таком случае жильё не может быть однокомнатным, должно быть оборудовано стиральной машиной и минимальным набором бытовой техники, располагаться рядом со школой и детским садом. Кроме того, в такой квартире должен быть сделан минимальный косметический ремонт. Последний имеет смысл делать только в том случае, если он сможет реально повысить стоимость аренды жилья. Так, если квартира находится далеко от метро, имеет малую площадь, то можно вовсе воздержаться от ремонта. При выборе материалов нужно следовать золотому правилу: не вкладывать в ремонт средства, которые не получится «отбить» за месяц – два аренды.

Вторичный или первичный рынок?

Стоимость сдачи в аренду квартир на вторичном и первичном рынке примерно одинаковая и больше зависит не от возраста дома, а от месторасположения и других, общих для любой недвижимости факторов. Чаще всего в квартирах на вторичном рынке уже есть ремонт, а значит, их можно сразу начать сдавать. Кроме того, такое жильё расположено в районе со сложившейся инфраструктурой, что повышает стоимость аренды. С другой стороны, квартира в новостройке на начальной стадии строительства стоит на 20–30 % меньше готового жилья, а значит, такая покупка может быть выгодной. К тому же свежий ремонт будет иметь значение при сдаче квартиры.

«Панель» и апартаменты

Арендная ставка в панельном и монолитном доме различается не сильно, а вот время строительства первого составляет порядка 8–12 месяцев, а второго — 1,5–3 лет. Значит, квартиру в панельной новостройке можно будет начать сдавать быстрее, а не терять время и деньги, ожидая окончания строительства.

Также стоит обратить внимание и на апартаменты. Это жильё находится в собственности, но в то же время в нём нельзя прописаться. Если для постоянного проживания отсутствие прописки может быть решающим фактором, то для арендаторов она не столь важна. Стоит также отметить, что арендная ставка для апартаментов не сильно отличается от ставки при сдаче квартиры, а стоят они на 20–30 % дешевле.

Эксклюзивность — главный козырь

Необычные квартиры (лофты, мансарды, жильё в полуподвале) пользуются повышенным спросом у богатых арендаторов, в частности — у так называемых «экспатов» (иностранных топ-менеджеров, работающих в России). Экспаты — аудитория, которая крайне привлекательна для арендодателей: они готовы платить повышенную ставку за привлекательное жильё и очень бережно относятся к арендованным объектам. Кроме того, недвижимость для экспата чаще всего снимает компания, то есть договор заключается с юридическим лицом. Это может быть полезным в случае возникновения спорных ситуаций.

Риски при сдаче квартиры

Сдача квартиры в аренду связана с различными рисками, которые нередко вынуждают собственников отказаться от неё. Во-первых, аренда связана с риском потери времени: не каждый захочет тратить несколько дней, а то и недель на поиски подходящего арендатора. Во-вторых, существует опасность, связанная с порчей арендаторами имущества. Помочь избежать неприятностей сможет грамотно составленный договор, включающий в себя опись имущества.

Как выгоднее сдать квартиру в аренду

Средняя цена аренды однокомнатной квартиры в Москве сейчас составляет в среднем 37 000 ₽. Рассказываем о 4 факторах, которые нужно учесть при покупке квартиры, чтобы сдать её в аренду быстрее и дороже.

Существуют всем известные факторы, которые влияют на стоимость сдачи квартиры. Близость к центру, паркам, удобным транспортным узлам повышает стоимость жилья. В труднодоступных районах города со старым жилым фондом цены на аренду будут существенно ниже средних по рынку. Но есть и менее очевидные детали, которые могут повлиять на стоимость квартиры.

Вот 4 способа увеличить цену аренды:

1. Расположение +20%

Расположение квартиры и престижность района повышают стоимость её аренды в среднем на 20%. Примерно одинаковые по площади и ремонту квартиры в разных районах Москвы будут стоить по-разному.

Средние цены на аренду однокомнатной квартиры в Москве по округам

Средние цены на аренду двухкомнатной квартиры в Москве по округам

Что показывает статистика

По данным сервиса ПИК-Аренда, самая дорогая квартира сейчас сдаётся у метро Белорусская и стоит 122 700 ₽ в месяц (двухкомнатная квартира площадью 65 квадратных метров). Самое дешёвое жильё сдаётся в Ивантеевке и стоит 20 000 ₽ в месяц (однокомнатная квартира площадью 49 квадратных метров).

2. Ремонт +10%

Новый ремонт без вензелей и золота прибавит к арендной стоимости в среднем около 10% от аналогичных предложений.

Когда будете ремонтировать квартиру под сдачу, учитывайте два важных факта:

Дорогой ремонт не сильно увеличит стоимость сдачи

Функциональность дорогих обоев и обоев подешевле совершенно одинакова. Поэтому натуральный паркет, дизайнерская плитка и обои с модным орнаментом — это просто переплата за стиль, которая, скорее всего, не окупится.

На некоторых вещах не нужно экономить

Квартира — это не музей, где экспонаты запрещено трогать. Арендаторы всё-таки будут жить в этом интерьере, ремонт будет быстро портиться. Это касается также ламината, плитки, кухни и мебели. И с этим надо смириться.

Не стоит экономить на качественной краске с возможностью мокрой уборки, а также эпоксидной затирке для плитки, чтобы она не пожелтела через год.

Читайте также:  Кто может получить военную ипотеку

Лайфхаки, которые сделают квартиру визуально дороже

Минимум мебели и простой дизайн

Захламлённые квартиры выглядят хуже и сдаются дешевле. Пустая же квартира визуально кажется больше.

Это не только экономное и стильное решение, но и возможность для арендатора самостоятельно подобрать элементы декора, обставить квартиру под свой образ жизни. Для сдачи можно ограничиться очень простым набором мебели: кровать с ящиками, комод, небольшой шкаф или рейл для одежды, кухонная зона со столом или барной стойкой. Всё остальное жильцы привезут сами. Многие сегодня при аренде перевозят мебель с собой или покупают её в IKEA.

Светлые стены под покраску

Этот самый простой, дешёвый и практичный способ оформления стен. Вряд ли жильцы будут перекрашивать стены, но при желании они смогут легко украсить своё жильё без согласования с хозяевами, добавив какие-то элементы дизайна: различные наклейки, постеры, картины. Поэтому нейтральный оттенок стен и качественная краска с возможностью мокрой мойки — идеальный вариант для ремонта под сдачу.

Ламинат натурального цвета

Такой ламинат подходит под любой дизайн помещения. Каких-то определённых рекомендаций по оттенку ламината нет — он должен выглядеть естественно, как если бы это был паркет из натурального дерева. Но всё-таки советуем выбирать более светлые тона. На них не так будет заметна пыль, потёртости и царапины. Тёмный ламинат быстрее придёт в негодность.

Бетонный или просто покрашенный потолок

Стиль лофт сегодня в моде. Но можно сделать и простые натяжные потолки без дизайна и лишнего глянца.

Как правило, квартиры с минималистичным дизайном и свежим ремонтом сдаются быстрее и на 10% дороже рыночной стоимости.

3. Инфраструктура +10%

Парк, большой выбор магазинов разного ценового сегмента, уютные кафе, парикмахерские, детский сад и школа увеличивают стоимость аренды.

Покупая новостройку, стоит учитывать перспективы развития инфраструктуры района. Например, есть официальный сайт развития Московского метрополитена , где опубликована схема метро до 2023 года, информация регулярно обновляется.

Кроме того, нужно анализировать новости в СМИ на тему развития интересующего вас района. Можно поискать и вступить в группы в социальных сетях, где местные жители уже обсуждают проблемы района, инфраструктуру и планы по развитию. Например, есть группа в Facebook «Соседи. Белорусская-Новослободская-Маяковская» .

Отдельно стоит обратить внимание на форумы жильцов и чаты в мессенджерах WhatsApp и Telegram. Сейчас жители новостроек очень быстро организовывают ТСЖ и решают все вопросы онлайн. Перед покупкой недвижимости можно посоветоваться с жильцами уже заселённых домов. Некоторые ЖК даже создают свои собственные сайты с новостями района.

В этом вопросе полезны любые каналы получения информации — на основе всех данных стоит принимать взвешенное решение.

Каких районов лучше избегать

Некоторые урбанисты предупреждают о формировании гетто в удалённых районах города. Речь идёт о местах рядом со знаменитыми рынками и автобусными станциями. К таким районам можно отнести Марьино, Люблино, Капотню, Братеево, Щёлковскую и Партизанскую. Квартиры здесь в среднем сдаются на 20% дешевле рынка.

4. Вид из окон +5%

Квартиры с солнечной стороны, с видом во двор или с панорамой на Москву сдаются дороже — в среднем на 5–10%. При этом вид на проезжую часть гарантированно будет причиной для снижения цены — при высоком шуме и загазованности скидка может достигать 10% от стоимости аналогичных квартир в районе.

Выводы

Стоимость одинаковой по площади арендной квартиры в Москве может отличаться на 40%. Представим, что сдаются две одинаковые однушки. Одна квартира находится в престижном районе: рядом парки, метро и МЦК, школа и детский сад, ремонт свежий и с минимальным дизайном, вид из окон — во двор. Другая — без вышеописанных преимуществ.

Первый лот будет стоить около 50 000 ₽ в месяц. А честная цена за аренду квартиры более низкого качества в районе со слаборазвитой инфраструктурой составит 30 000 ₽. Из неё пришлось отнять:

  • примерно 20% за плохой район (10 000 ₽);
  • 10% за отсутствие инфраструктуры (5000 ₽);
  • 10% за простенький ремонт (5000 ₽).

Мнение авторов колонок может не совпадать с мнением редакции сайта. Все решения об использовании каких-либо финансовых инструментов пользователь принимает самостоятельно на свой страх и риск.

Как правильно купить квартиру для сдачи в аренду?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Давайте признаем суровую
правду о российской действительности — чтобы достойно встретить старость на
пенсию от государства рассчитывать не приходится!
Поэтому покупка квартиры для сдачи в аренду — это один из вариантов
обеспечить себе достойную жизнь на склоне лет. Но как это сделать?


Для столичного жителя
купить квартиру и сдавать в аренду – отличная возможность получения регулярного
неплохого дохода. В среднем ежегодный доход со сдаваемой в наем жилплощади
составляет 9-12% от ее стоимости. То есть, даже если купить квартиру в районе метро
в ипотеку, можно ежегодно получать некоторую прибыль, которая будет перекрывать
ипотечные платежи, а в течение 8-10 лет полностью закрыть долг. Огромным плюсом
такого вложения является и стабильность стоимость жилья. А если выбирать
перспективный район Москвы для покупки квартиры, то вполне можно рассчитывать
на рост цен 6-8% ежегодно.

В каком районе купить квартиру?

Москва – город, полный достопримечательностей,
исторические места сегодня мало интересуют людей, приехавших в столицу с целью
улучшения своего материального положения. Их интересует – в первую очередь –
инфраструктура и расположение – как можно ближе к месту работы. Поэтому
оптимальный выбор – это купить квартиру в районе с хорошей транспортной
доступностью – вблизи метро, остановок общественного транспорта.
При этом не обязательно гнаться за жильем в центре
столицы. Если вы планируете купить квартиру для сдачи в аренду и получать с нее
регулярный доход, лучше рассмотреть недорогие варианты на окраинах города и в
ближайшем Подмосковье – отобьются они гораздо быстрее в силу меньшей (на 50% и
более) стоимости. Но при этом разница в арендной плате между жильем в центре
или на окраине редко превышает 10-20%.

Какую квартиру купить для сдачи в аренду?

Купить квартиру под сдачу в аренду в Москве на
первый взгляд довольно просто – ведь желающих арендовать жилое помещение в
столице всегда достаточно. Но, если вы планируете сделать доход регулярным,
следует сразу определиться с категорией граждан, на которых вы будете
ориентироваться. Так, если речь идет о студентах или вахтовых рабочих, то для
них не столь важна площадь жилья и удобства, но определяющее влияние имеет
расположение – вблизи метро или остановок общественного транспорта.
Для семейных людей уже важны удобства и
комфортабельность квартиры, обязательным является наличие хотя бы минимальной
обстановки, бытовой техники, желательно расположение вблизи учебных учреждений,
детсадов, больниц и поликлиник, других важных инфраструктурных объектов.
Какая квартира приносит наибольший доход от сдачи
в аренду?
В сегменте массового жилья наибольший доход
приносят однокомнатные квартиры, так как цена их покупки гораздо меньше, чем
двухкомнатных и трехкомнатных квартир. А спрос на такие квартиры всегда
стабильный. Чем меньше площадь квартиры, тем меньше коммунальные расходы на ее
содержание и налоги, что оказывает значительное влияние на доходность квартиры.
К тому же арендаторам свойственно стремление к экономии, поэтому они гораздо
быстрее согласятся снять 1 комнатную квартиру, чем 2 комнатную, 3 комнатную
или даже 4 комнатную квартиру.

Какие есть недорогие районы Москвы для покупки квартиры?

Вопросом, какой район Москвы выбрать для покупки
квартиры, задаются многие, допуская при этом одну и ту же ошибку – выбирая
жилье «под себя». При этом, часто, не учитываются типичные предпочтения
арендаторов. Так для большинства важнейшими аспектами являются размер арендной
платы и расположение недвижимости.
В этом случае следует рассматривать наиболее
дешевые районы Москвы для покупки квартиры, расположенные вблизи Третьего
транспортного кольца или прилегающие к нему. Здесь расположено большое
количество бизнес-центров и офисных комплексов, а значит, поток желающих
арендовать квартиру, неплохо ознакомиться с планами строительства и
градоустройства. Возможно, район, который вы даже и не планировали
рассматривать, в ближайшее время получит свою станцию метро или электрички. То
есть привлекательность жилья сразу же вырастет, как и его потенциальная цена.

Выгодно ли купить квартиру в Московской области
для аренды?

Да, если речь идет о ближайшем Подмосковье. При
этом следует обратить особое внимание на районы вблизи железнодорожных станций
– это важный фактор для жилья, расположенного за пределами центра столицы.
Плюсом такого вложения является относительно невысокая стоимость недвижимости
за границами МКАД. А срок окупаемости и процент доходности может быть
даже выше чем в Москве! Например, однокомнатная квартира в городе Раменское
Московской области стоимостью 2400000 рублей может приносить ее владельцу 10 %
годовых от сдачи ее в аренду. А однокомнатная в микрорайоне Жулебино города
Москвы на улице Генерала Кузнецова стоимостью 5500000 рублей всего 6 % годовых.

Где купить квартиру для сдачи в аренду?

Если вы планируете сделать арендную плату –
постоянным источником своего дохода, необходимо подойти к выбору жилплощади как
можно тщательнее. То есть, обратиться к специалистам, которые не только
расскажут, как выбрать район для покупки квартиры, но и помогут учесть другие
важные факторы.

Ссылка на основную публикацию