Как изменится платеж при досрочном погашении ипотеки - Carmoneynv.ru
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Как изменится платеж при досрочном погашении ипотеки

5 ключевых ошибок при досрочном погашении кредита и ипотеки

Досрочное погашение — это изменение остатка вашего долга по кредиту перед банком. Оно достигается путем возврата части кредита сверх ежемесячного платежа. В общем случае правильно досрочно погашать кредит, т.к. это уменьшает переплату и помогает закрыть кредит с минимальными финансовыми потерями. Но очень часто люди совершают досрочное погашение не правильно, что приводит к повышенной переплате банку.


Рассмотрим ключевые ошибки при досрочном погашении

Ошибка первая — не заморачиваться досрочным погашением

Многие люди думают, что лучше держать деньги при себе и исправно платить кредит. Это с одной стороны правильно, а с другой стороны вы просто больше отдаете банку денег.
Рассмотрим пример

  1. Сумма кредита 1 млн. рублей под 12% на 24 месяца с датой первого платежа 9 сентября 2018 года
  2. Вы имеете лишние деньги в размере 200 тыс. рублей, они у вас будут 31 января 2019 года

Для ответа проще всего воспользоваться специальным калькулятором, который покажет вот такую картинку

Слева изображен кредит с досрочным погашением, справа — без досрочного. Из диаграммы видно, что вы заплатите проценты банку больше на 19470 в итоге, если не будете досрочно погашать. Сумму 1 млн. рублей вы заплатите все равно, даже без досрочного погашения. А вот на проценты по кредиту можно повлиять досрочным погашением.

Важно: Стоит помнить, что сумму 19470 вы сэкономите через 2 года, т.е. в конце выплат кредита. Экономия будет идти постепенно за счет уменьшения суммы процентов, возвращаемых банку при каждом платеже по кредиту.

Механизм экономии следующий

  1. Досрочное погашение уменьшает ваш долг по кредиту(остаток долга)
  2. Проценты в банке начисляются на остаток долга, следовательно при его уменьшении проценты уменьшатся.

Это следует помнить и обязательно стараться досрочно погасить кредит.
Читайте также: Возможен ли возврат страховки при досрочном погашении?

Ошибка вторая — не следить за своими платежами банку

Сейчас можно погасить досрочно 2мя способами — походом в банк и написанием заявления или через интернет банк.
Многие совершают ошибку и не учитывают, что им нужно каждый месяц оплатить платеж
Возьмем пример.

  1. У вас есть кредит с ежемесячным платежом 15 тыс. рублей 15 числа каждого месяца
  2. У вас есть свободная сумма 50 тыс. рублей.

Вы решили погасить досрочно и пошли банк. Там вы написали заявление, что в ближайшую дату 15 числа нужно погасить ваш кредит досрочно в сумме 50 тыс. рублей. Вы внесли деньги через кассу и ждете осуществления досрочки.

Но вы забыли, что на вашем счету должно быть еще 15 тыс. рублей. В результате банк сначала списал 15 тыс. рублей в счет ежемесячного платежа, а потом попытался сделать досрочное погашение на 50 тыс.

Для справки: досрочное погашение делает программа, которая пытается уменьшить остаток на вашем счете на 50 тыс. Она это не может сделать, т.к. на вашем счете осталось 50 — 15 = 35 тыс.

Суммы 35 тыс. явно не достаточно для осуществления досрочного погашения на указанную в заявлении сумму. Ваши деньги в размере 35 тыс. остаются лежать на счете и вы узнаете о проблемах с досрочкой только при следующем походе в банк.

Важный совет: всегда проверяйте наличие средств для ежемесячного платежа и следите за тем, чтобы после даты досрочки деньги ушли в досрочку(списались со счета)

Ошибка третья — погашать когда появятся деньги любыми суммами.

Данное правило вроде бы верное — чем больше погасишь, тем больше сэкономишь на процентах. Однако в случае Сбербанка это не так. Дело в том, чтоб на данный момент все банки обрабатывают досрочное погашение по-разному.
Есть 2 варианта:

  1. Банк списывает деньги для досрочного погашения в дату ближайшего платежа по кредиту
  2. Банк списывает деньги точно в дату погашения. Этот вариант применяет Сбербанк, ВТБ, Райффайзен и ряд других банков

Допустим, вы решили погасить кредит через 15 дней после очередного платежа. У вас есть 1000 рублей на досрочку на вашем счету. Ваш долг по кредиту на на дату очередного платежа был 100000 рублей.

Во втором варианте досрочное погашение работает следующим образом:

  1. Банк смотрит, сколько процентов нужно начислить за 15 дней пользования средствами 100 000 рублей. Это будет допустим сумма 5 тыс. рублей. Банк сначала списывает проценты из суммы досрочки, а потом уже оставшуюся сумму с остатка долга
  2. Банк пытается списать 5 тыс рублей, а на счету только 1 тыс. Банк списывает 1 тыс. рублей в счет уплаты процентов. Никакого досрочного погашения — уменьшения остатка долга не происходит. Вы просто заплатите банку проценты заранее — это вам не выгодно.

Не будем вдаваться в математику, она описана здесь. Вот как это выглядит на картинке

В столбце проценты — наша 1. тыс. рублей, она пошла на выплату процентов. В столбце остаток долга — нуль. После досрочного погашения ежемесячный платеж не изменился и остался тем же(первый столбец).

В случае Сбербанка советуем досрочно погашать кредит суммами, больше чем ежемесячный платеж. Делать это лучше всего в дату очередного платежа. Тогда досрочное погашение сработает наиболее эффективно.

Ошибка четвертая — копить и гасить потом сразу большой суммой.

Многие люди ждут, пока накопится достаточно большая сумма, чтоб потом идти в банк и разом погасить часть кредита досрочно. Это не правильно, ибо чем позже мы погашаем, тем меньше будет экономия. Это следует из особенности аннуитетных платежей — наиболее популярного типа платежа по кредиту:

  1. Аннуитетный платеж складывается из процентов и суммы в оплату тела займа. Он каждый раз одинаков согласно формуле расчета аннуитетного платежа.
  2. Сумма в оплату тела займа первоначально очень низкая, а процент банку очень большой.

Рассмотрим кредит в 100 тыс. рублей на 36 месяце с датой первого платежа 9 сентября 2018 года

Сделаем досрочку через 1 год(слева) и через 2 года(справа) на 50 тыс. рублей и сравним переплату с помощью того же калькулятора сравнения кредитов.


В случае внесения доп. платежа через 1 год мы выплатили процентов примерно на 4 тыс. меньше, чем если погасили частично через 2 года.

Чем раньше вы осуществляете досрочное погашение, тем меньше вы заплатите банку. Копить и потом гасить сразу большой суммой — неправильно. Экономия при досрочке в этом случае будет меньше

Конечно этот случай, не совсем идеален. Нужно было бы рассмотреть, погашение по 50 тыс. через 1, 2 и 3 года против же 150 тыс. через 4 года, но результат бы остался таким же — погашать раньше всегда выгоднее с точки зрения математики.

Ошибка пятая — не иметь финансовую подушку

Погашать сверх ежемесячного платежа хорошо, но нужно оценивать свои силы. У вас должна быть финансовая подушка — 3, а лучше 6 ежемесячных платежей по кредиту. Это на случай, если вас или супругу уволят с работы, вы заболеете ну и т.д. Могут быть форс-мажорные обстоятельства, которые не освободят никак вас от ежемесячного платежа по кредиту.

Что толку, если вы погасите кредит досрочно, потом не будете иметь средств заплатить месячный платеж? При просрочке платежа банки накладывают штрафы и пени. Их придется заплатить и они полностью сведут экономию на досрочке к нулю.

Совет

Обязательно возьмите справку после полного досрочного погашения об отсутствии задолженности, закройте все счета по кредиту и получите справки о закрытии. Это убережет вас от неожиданных сюрпризов от банка.

Что выгоднее при досрочном погашении ипотеки: уменьшать срок или сумму

Практически все ипотечные заемщики стараются вносить больше денег, чем положено. Как выгоднее гасить ипотеку досрочно: уменьшение платежа или срока в разных ситуациях имеет свои плюсы. Давайте разберемся в каких.

Подробно о вариантах изменения графика платежей

Российские банки работают с ипотекой в 99% случаев по системе аннуитетных выплат. Их суть в том, что сначала гасятся преимущественно проценты по кредиту, а потом выплачивается банковский долг (тело займа). После досрочного погашения параметры кредита изменяются, так как изменяется размер задолженности перед организацией. Поэтому сотрудникам банка приходится переделывать график платежей.

  • сократить срок кредита при неизменном ежемесячном платеже;
  • уменьшить платеж, но оставить то же количество месяцев выплат.

В каком случае выгодно уменьшать срок

Досрочная выплата в 50-100 тысяч рублей позволяет сократить срок на несколько месяцев.

Если открыть кредитный калькулятор и просчитать все варианты, то при однократном досрочном погашении выгоднее все же уменьшение срока. Так как размер платежа в этом случае останется тот же, сумма переплаты банку по кредиту станет меньше.

Рассмотрим ситуацию, когда для покупки недвижимости взят заем под 12% (аннуитетный тип платежей) в размере 1 млн рублей. Выплаты начинаются 20 марта 2017 года. Например, в сентябре заемщик получает премию в 60 тысяч рублей и решает ей погасить часть ипотеки. Если он выбирает после досрочки уменьшение срока выплат, то получает выгоду от досрочного погашения в 39856.79 рублей.

Читайте также:  Коллекторское агентство кавказ центр отзывы

Когда лучше согласиться на уменьшение суммы

Та же история с ипотекой в 1 млн рублей выглядит на графике выплат таким образом при уменьшении суммы.

Переплата выйдет больше по сравнению с уменьшением срока: 316440.96 против 294015.81. Выгода от однократного досрочного погашения с уменьшением платежа составить чуть более 17 тысяч рублей. Получается, минимизировать ежемесячную сумму не очень выгодно? Не совсем так.

Система выплат с уменьшением суммы платежа поможет, например, в сложной финансовой ситуации, при уменьшении дохода заемщика. Снижение суммы вносимых средств, естественно, поможет пережить кризис и не допустить просрочек. Эксперты по семейным финансам советуют, если есть выбор, на какой срок выгоднее брать ипотеку при досрочном погашении, придерживаться такой стратегии:

  • брать на максимально возможный срок;
  • при первой же возможности вносить оплату досрочно.

Ведь лучше быть с квартирой в собственности, хоть и переплатить на 10 тысяч больше, чем рисковать единственным местом для жилья после временного личного финансового кризиса.

Советы при досрочном погашении ипотеки

Выбирать, как лучше выплачивать ипотеку досрочно, надо исходя из ситуации: личной и семейной. Следует обратить внимание и на инфляцию в стране: будут ли обесцениваться деньги. При высокой инфляции советуют не спешить с досрочкой, а покупать товары, обустраивать квартиру.

Если ограничений на максимальные досрочные выплаты нет, подойдет любой вариант: экономически это практически одинаково. Хотя лучше согласиться уменьшать размер платежа, а затем каждый месяц вкладывать сэкономленные деньги в досрочку.

Если есть ограничения на досрочное погашение, то выгоднее — сократить срок. Это экономически более эффективно.

Если в семье возможно сокращение дохода в ближайшие годы, то лучше сократить платеж. Первое время «лишние» деньги можно вносить на досрочку, сокращая и сокращая платеж, а в сложное время выплачивать небольшой платеж.

Учтите свой характер. Если вы оптимист по жизни и не боитесь потерять работу, то после досрочного погашения сокращайте срок. Если ваш стакан всегда наполовину пуст — сокращайте размер выплаты.

Когда лучше гасить ипотеку досрочно?

Если ипотека выбрана на длительный срок, то желательно первое досрочное погашение внести в первый же год. Например, если в описанном выше примере мы внесем досрочный платеж не 18 сентября, а 20 июня (на три месяца раньше), то при уменьшении срока платежа переплата составит 292014.44 (против 294015.81). Экономия составит около двух тысяч рублей.

Если каждая тысяча переплаты дорога вам, то желательно гасить так быстро, как позволяют ваша ситуация и договор с банком. Так, Сбербанк прописывает, что досрочка возможна только через три месяца после первого платежа. Ведь банку невыгодно быстрая оплата долга.

Помните, чем раньше дата досрочного платежа, тем быстрее уменьшается остаток долга по ипотеке. Чем меньше остаток, тем меньше проценты в итоге.

Как делается перерасчет ипотеки при досрочном погашении? Онлайн-калькулятор для перерасчета ипотеки при полном и частичном досрочном погашении долга.

Обычно ипотека представляет собой кредит, взятый на длительный срок. Его продолжительность может составлять несколько десятков лет. И чем на больший срок он открыт, тем больше процентов придется выплатить. Поэтому желание заемщика поскорее рассчитаться с банком вполне оправдано. Ведь чем раньше будет ликвидирован долг, тем больше получится сэкономить благодаря перерасчету ипотеки.

Как осуществляется перерасчет

Возможность частичного или абсолютного досрочного погашения ипотеки предусмотрена Федеральным законом №284, принятым в 2011 году. Согласно ему:

  1. Финансовое учреждение претендует на уплату только тех процентов, которые начислялись до даты ликвидации задолженности (иногда – на уплату лишь части этих процентов).
  2. Выплата процентов ипотечником должна осуществляться только по фактическому займу долга.
  3. Финансовая организация не вправе требовать выплаты процентов больше, чем было начислено за пользование заемными финансами.

Способ перерасчета и объем финансов, необходимых для досрочного погашения задолженности по ипотеке, зависят от используемого вида платежей. Их бывает два:

  • Аннуитетные. Банк суммирует сумму займа с процентами и разбивает итоговое число на несколько равных платежей. Приведем такой пример. Пусть вы взяли ипотеку на 1 млн. р. под 10% годовых на 5 лет. Тогда за 5 лет переплата составит 50%, что приравнивается 0,5 млн. р. Вам придется выплатить и основной долг, и проценты. А это уже 1,5 млн. р. 5 лет – это 60 месяцев. Поэтому каждый месяц нужно будет вносить сумму, равную частному от деления 1,5 млн. р. на 60. Платеж составит 25 тыс. р. В первые расчетные периоды большую часть выплат будут составлять проценты, затем они сравняются с выплатами основной задолженности, а к концу действия ипотеки их доля будет наименьшей.
  • Дифференцированные. Банк начисляет проценты только на фактический объем долга каждый месяц. Поэтому платежи от одного периода к другому меняются в меньшую сторону. Но их величина за первый месяц несколько выше, чем при аннуитетных платежах. Но за последние периоды они будут существенно ниже. Для примера возьмем те же данные, что и выше. За первый месяц нужно будет заплатить 1/12 от годового процента по долгу (получится 1% от миллиона) + 1/60 часть самой задолженности (поскольку в 5 годах 60 месяцев). После расчета получим те же 25 тыс. р. Но проценты в следующем месяце будут начисляться на сумму, равную разности 1 млн. р. и 16 тыс. 666 р. Поэтому платеж составит около 24 тыс. 860 р.

Обычно банки заключают договора на ипотеку с осуществлением аннуитетных платежей, так как для них это наиболее выгодный вариант.

Сам перерасчет, независимо от метода совершения платежей, может быть осуществлен двумя способами:

  1. Путем уменьшения срока платежей (пример: нужно было платить 5 лет, а после частично досрочного погашения – 2 года);
  2. Путем уменьшения платежа (пример: нужно было каждый месяц платить 25 тыс. р., но придется вносить только 10 тыс. р.).

Рассмотрим, как будет происходить перерасчет ипотеки в обоих случаях в зависимости от типа совершаемых платежей.

Читайте в договоре на ипотеку о том, как способ досрочного погашения доступен вам. Иногда банк предоставляет заемщику право выбора между этими вариантами. Но такое бывает не всегда.

Уменьшение срока платежа

Этот способ применяется одинаково как для дифференцированного, так и аннуитетного способа погашения ипотеки. Он заключается в уменьшении срока ипотечного кредита. Вернемся к исходным данным из примера выше. Если вы внесете 250 тыс. р., то при ежемесячных платах в 25 тыс. р. срок ипотеки уменьшится на 10 платежных периодов. Поэтому кредит фактически будет оформлен не на 5 лет, а на 4 года и 2 месяца. Размер каждомесячных выплат останется прежним.

Вы можете сделать возврат страховки по ипотеке за неиспользованный срок действия договора (из примера выше – за 10 месяцев).

Перерасчет при дифференцированном методе досрочного погашения ипотечного кредита производится так же. Но в силу того, что ежемесячно объем выплат уменьшается, вы сможете той же суммой оплатить большее количество платежных периодов.

Изменение размеров платежа

Приведем пример перерасчета ипотеки после ее частично досрочного погашения (аннуитетного), который производится по формуле: СЕВ=(СЗ*ПС)/(1-(1+ПС)-КПП).

  • СЕВ – сумма ежемесячной выплаты после перерасчета процентов;
  • СЗ – сумма займа (с вычетом финансов, внесенных в качестве досрочного погашения);
  • ПС – процентная ставка по ипотеке (месячная, а не годовая);
  • КПП – количество оставшихся платежных периодов.

Вернемся к исходным данным примера, приведенного для иллюстрации аннуитетного способа погашения ипотеки. Пусть вы для частичного досрочного погашения внесли 250 тыс. р., и срок действия ипотеки составляет еще 4 года 10 месяцев. Тогда ежемесячно платить останется: СЕВ=(750 000*1)/(1-(1+1)-58)=12 711 р. (округленно).

Сумма займа в расчете – 750 000, а не 1 000 000, потому что мы вычли внесенный объем – 250 000 р. А процентная месячная ставка при 12% годовых составляет 1%.

В случае с дифференциальным методом погашения ипотеки все проще, так как перерасчет производится каждый месяц по мере уменьшения задолженности. Просто он будет рассчитан с учетом внесения большей суммы денег. Приведем пример. Пусть спустя 1 платежный период после оформления ипотеки были внесены 250 тыс. р. Вычислим размер следующей выплаты (3-ей по счету):

  1. Объем долга после досрочного погашения: 1 000 000 (сумма займа) – 16 666 (выплата основного долга за 1 период) – 250 000 (досрочное погашение) – 8193 (вычет процентов за второй период) = 733 326 р. (округленно).
  2. 1% от долга: 0,01*733 326 = 7 333 р.
  3. Так как платить еще 60-2 месяца, то долг нужно разделить на 58 периодов. Получим 12 643 р. (округленно).

Сумма следующего взноса – 7 333 + 12 643 = 19 976 р. (округленное значение).

Какой вариант наиболее выгоден

Если банк дает вам право выбора между способами перерасчета, то нужно выбрать тот, что наиболее выгоден для вас. Чтобы понять, какой вариант перерасчета позволит вам сэкономить больше денег, используйте специальный калькулятор расчета ежемесячных взносов, предусматривающий возможность досрочного (частичного или абсолютного) погашения ипотеки.

Читайте также:  Что такое справка по форме 2 ндфл

Сначала сделайте перерасчет для уменьшения срока выплат, а потом для уменьшения их размера. Теперь сравните оставшуюся задолженность в первом и втором случае. Тот вариант, где долг будет меньше, будет для вас оптимальным. Его и используйте.

Обычно более выгоден вариант уменьшения срока ипотеки. Объясняется это тем, что, сокращая сроки, вы уменьшаете и проценты. Сократив время ипотеки на 1 год, вы экономите (основываясь на примере выше) 12% годовых, а это 120 000 р.

На что стоит обратить внимание при частичном досрочном погашении ипотечного кредита

До осуществления досрочного погашения возьмите в руки договор на ипотеку и уточните с его помощью следующие моменты:

  • Какой должен быть наименьший объем для досрочного погашения. Если вы располагаете меньшими деньгами, то банк не будет рассматривать ваше желание поскорее выплатить ипотеку.
  • Каков размер штрафа/комиссии/пеней/неустойки предусмотрен для досрочного погашения. Называться они могут по-разному, но эти расходы будут обязательно. Банки их объясняют тем, что перерасчет ипотеки требует большого времени и совершения большого количества операций. А работа банковских сотрудников должна быть оплачена.
  • Что нужно сделать для досрочного погашения ипотеки. Тяжело ли это с формальной точки зрения, и имеет ли смысл гасить долг заранее.

Если у вас появилась произвести досрочное погашение долга по ипотеке, сделайте это. Такая процедура будет выгоднее: никакие штрафы, неустойки и комиссии за перерасчет не превзойдут переплаченных за пользование кредитными финансами процентов.

Особенности частично досрочного погашения кредита

Частичную или абсолютную ликвидацию задолженности по ипотеке можно, прибегнув к одному из двух типов списаний денег:

  1. В день планового взноса. При таком способе списания средств объем долга уменьшается на суммы совершенной выплаты.
  2. В день, находящийся между датами плановых взносов по ипотеке. В этом случае перерасчет будет более сложным. Проценты на задолженность начисляются ежедневно, но гасятся ежемесячно. Поэтому ко времени, когда вы решили внести большую сумму средств между платежами, часть процентов уже накопилась. Поэтому они должны быть оплачены из досрочно вносимых финансов. На выплату основного долга пойдет только то, что осталось после уплаты начисленных за эти дни процентов. Это повлечет изменение размера платежа в следующем периоде, так как процентная составляющая взноса была частично уже выплачена. Он окажется меньше, но с последующих периодов сумма станет немного больше.

После зачисления финансов в пользу банка будет изменен график платежей по ипотеке. Поэтому старый вам больше не понадобится – он будет недействительным. Изменения, которые ждут графика, будут связаны либо с уменьшением срока выплат, либо с понижением ежемесячно вносимой платы. О том, как производится перерасчет в каждом из случаев, было описано в соответствующих блоках.

Новый график платежей можно получить в бумажном варианте в отделе банка. Он также будет доступен для изучения в личном кабинете.

Изменяемая процентная ставка

Иногда после досрочного погашения долга меняется процентная ставка по ипотеке. Это может произойти по желанию ипотечника в случае удовлетворения его требования банком или согласно условиям, прописанным в ипотечном договоре. Узнать годовую ставку после перерасчета вы сможете в банке. Предварительно вы можете произвести расчет самостоятельно, используя ипотечный онлайн калькулятор с расширенным функционалом.

Досрочное погашение – альтернативный вариант выполнения обязательств перед банком, связанных с оформлением в нем ипотеки. Это более выгодный для заемщика способ ликвидации задолженности, вызывающий необходимость в ее перерасчете. Чем раньше будет выплачен долг, тем меньше будет процентная часть.

Как выгоднее досрочно гасить ипотеку — рекомендации для заемщиков

Как выгоднее досрочно гасить ипотеку выясняют добросовестные заемщики, у которых появились свободные средства.

Рассчитаться с долгами как можно скорее — хорошее дело, и неважно, желает человек уменьшить размер удорожания, снизить сумму ежемесячной выплаты или сократить срок действия договора.

Но следует внимательно изучить условия, чтобы не оказаться в проигрыше.

Подробно о вариантах изменения графика платежей

Если платить больше ежемесячной выплаты по ипотеке что изменится?

Можно ли досрочно погасить ипотеку? В настоящее время многие семьи пользуются услугами финансовых организаций, чтобы улучшить жилищные условия.

Общеизвестно, что ипотечный заём оформляется на длительный срок, при этом банком не запрещено вносить оплату с опережением графика.

Для начала требуется внимательно изучить условия договора. В большинстве случаев финансовые организации позволяют досрочно гасить долг, но это должно быть прописано в соответствующем документе.

Тем, кто намерен преждевременно внести определенную сумму в счет погашения задолженности по ипотечному кредиту, следует обратить внимание на пункты договора, где указано:

  • нужно ли ставить в известность сотрудников банка перед погашением внеочередного платежа;
  • какая комиссия предусмотрена;
  • период оплаты — возможно существуют специальные дни для внесения платежа не по графику;
  • минимальная и максимальная сумма взноса;
  • отделение банка, в котором разрешено погашать задолженность.

Важно! Если клиент не обращает внимания на график погашения, осуществляет платежи преждевременно, то это не освобождает его от уплаты обязательного ежемесячного взноса.

Банк назначает дату погашения на каждое 28-е число месяца. Клиент вносит внеочередной платёж 15-го числа, при этом сумма взноса превышает размер обязательного ежемесячного платежа. Несмотря на это, 28-го числа оплату придется повторить, чтобы избежать просрочки и не нарушить условий договора.

Платеж, внесенный не по графику, идет на досрочное погашение, уменьшает общую задолженность по договору. Проценты, начисляемые на сумму долга, как правило, пересчитываются.

График погашения составляется несколькими способами:

  1. Аннуитетный платеж — клиент платит равными частями на протяжении всего срока действия договора. После внесения обязательной ежемесячной суммы, средства распределяются таким образом: одна часть идет на погашение тела кредита (основной суммы долга), другая — гасит начисленные проценты.
  2. Дифференцированный график погашения — это когда основную сумму займа разделяют на равные части, а проценты начисляют на остаток задолженности, как и в аннуитетном графике погашения. Данный способ выплат не совсем удобный, так как платеж в начале срока достаточно большой, но в то же время он выигрывает по размеру удорожания. Если сравнивать одинаковые условия, то первая оплата по дифференцированному графику погашения в среднем на 25% выше аннуитетного.

Заметим! График погашения с аннуитетным платежом используется финансовыми организациями чаще всего.

Существует два варианта изменения графика:

  • сократить срок действия договора путем увеличения платежа либо внесение дополнительных сумм;
  • уменьшить размер платежа, но оставить без изменений срок погашения.

Прежде чем переделывать план погашения задолженности, необходимо определить, какой из способов наиболее выгодный для заемщика:

  • одни желают уменьшить размер удорожания;
  • другие хотят сократить сумму ежемесячной выплаты.

В каком случае выгодно уменьшать срок

Чаще всего уменьшают срок кредита те заемщики, кто оформил ипотеку с аннуитетным графиком погашения. Такие люди, как правило:

  • располагают денежными средствами, т. е. могут вносить оплату большими суммами, а длительный срок выбирают для «подстраховки», мало ли что в жизни произойдет;
  • желают снизить размер переплаты;
  • выплатили более половины долга, стремятся поскорее избавиться от «кредитных уз».

Клиент вносит ежемесячно сумму большую, чем указано в договоре. «Лишние» деньги покрывают часть основной суммы долга, при этом размер обязательного платежа остается прежним.

Как досрочно погасить ипотеку?

Многие семьи, взявшие ипотеку, задаются вопросом: можно ли выплатить задолженность раньше срока? Выгодно ли досрочное погашение?

О том, что необходимо учесть и с какими сложностями можно столкнуться при досрочном погашении ипотечного займа, пойдёт речь далее.

Можно ли досрочно погасить ипотеку?

В соответствии с изменениями, внесёнными в ст. 809, 810 ГК РФ в 2011 году, банковские организации не вправе взимать с заёмщика дополнительные сборы или штрафы за досрочное расторжение кредитного договора. Таким образом, граждане, оформившие ипотеку, могут в любой момент рассчитаться с банком, полностью или частично погасив задолженность.

Вместе с тем следует понимать, что ипотека представляет собой долгосрочный кредит, связанный с движением крупных денежных средств. Именно поэтому банки стараются получить максимум выгоды с такой сделки. И прежде чем расторгать договор, заёмщику стоит просчитать возможные выгоды для себя.

Законодательство обязывает все банковские организации предоставлять своим клиентам возможность досрочного погашения ипотеки. Однако конкретные условия досрочного погашения долга по ипотеке прописываются в договоре.

В чём выгода досрочного погашения ипотеки?

Плюсы досрочной выплаты ипотечной задолженности для заёмщика очевидны. Основные из них:

  • снижение итоговой суммы переплаты банку;
  • освобождение залогового имущества от обременения и возможность для собственника распоряжаться своим имуществом;
  • получение возможности оформления нового ипотечного кредита для улучшения жилищных условий.

Как досрочно погасить ипотеку в 2020 году?

Досрочное погашение ипотеки мало чем отличается от процедуры преждевременного закрытия других видов кредитов.

Алгоритм закрытия следующий:

  1. Заёмщик заранее оповещает банк о решении погасить ипотечный кредит в досрочном порядке (некоторые банки требуют предупредить за 30 дней).
  2. Пишет соответствующее заявление.
  3. На счёт банка вносится сумма, которую определил заёмщик.
  4. Банк проверяет корректность зачисления средств и проделанных процедур.
  5. Составляется новый график платежей (при частичном погашении).
  6. Если ипотека погашается полностью, то заёмщик берёт справку об отсутствии задолженностей по кредиту.
Читайте также:  Что нужно для возврата 13 за учебу

Как вернуть проценты при полном досрочном погашении?

Для заёмщиков предусмотрена возможность возврата процентов, уплаченных при досрочном закрытии долга.

Прежде чем обращаться в банк по вопросу возврата излишне уплаченных процентов, следует произвести соответствующие расчёты и обосновать своё право.

При расчётах стоит учитывать такие моменты:

  • Проценты начисляются за каждый день пользования займом, несмотря на то что в графике прописан расчёт за интервал между очередными платежами.
  • Преждевременное погашение кредита осуществляется не в день внесения платежа на счёт, с которого производится выплата, а на ближайшую дату, указанную в графике. Эта дата берётся с учётом 30-дневного срока рассмотрения заявления клиента о досрочном погашении. Разница в днях будет включена в период фактического пользования кредитом.
  • Расчёты производятся на основании бумаг (справки, сверки), поступивших из банка.
  • При расчёте нужно учитывать налоговый вычет к процентным платежам (при наличии прав на вычет).
  • Рассчитать сумму переплаченных средств просто: для этого берётся общая сумма процентов, включённых во все аннуитетные платежи за весь период ипотеки, и вычислить часть, пропорционально распределённую на оставшиеся месяцы, за которые заёмщик рассчитался досрочно.

    После выполнения расчётов заёмщик составляет письменную претензию в банк. Заявление рассматривается в течение 30 дней, после чего кредитодатель обязан предоставить мотивированный письменный ответ.

    Платить проценты необходимо только за время пользования кредитом. Любые действия банка по взысканию процентов за срок, в рамках которого не осуществлялось пользование деньгами, являются незаконными. В случае отказа банка вернуть переплаченные проценты, клиент может смело обращаться в суд.

    Кроме основной суммы процентов, с банка можно потребовать выплату суммы за незаконное пользование чужими средствами.

    Частичное досрочное погашение ипотеки

    Частичное погашение ипотеки подразумевает под собой внесение лишь некоторой части долги. Какую сумму отдать банку, заёмщик решает самостоятельно.

    Процедура возврата состоит из следующих этапов:

    1. Заёмщик приходит в банк и пишет заявление, в котором обозначена сумма займа и дата внесения средств.
    2. В указанный день вносятся необходимые средства.

    Существует 2 способа частичного возврата средств по ипотеке, каждый из которых подразумевает изменение тех или иных параметров целевого продукта.

    Большая часть банковских организаций даёт заёмщику возможность выбрать наиболее приемлемый в его случае вариант, а именно:

    • сократить срок ипотеки;
    • уменьшить сумму платежей.

    Что выгоднее: уменьшать срок или сумму?

    Уменьшение срока кредита означает, что ежемесячный платёж останется таким же, каким был раньше; при этом сократится общий срок ипотеки. Уменьшение ежемесячных платежей подразумевает сокращение суммы ежемесячных платежей, а срок договора при этом останется тем же.

    Стоит отметить, что некоторые банки прописывают в ипотечном договоре запрет на уменьшение срока кредита при частичном досрочном погашении.

    Причины такого ограничения заключаются в следующем: банку выгодны долгосрочные кредиты, поскольку проценты начисляются на остаток основного долга, что в итоге увеличивает переплату и, соответственно, прибыль банка.

    Когда выгоднее уменьшить срок ипотеки?

    Частичное досрочное погашение ипотеки с уменьшением срока выгоднее для заёмщика, если:

    • В договоре не прописан запрет на сокращение срока.
    • Ипотека оформлена сравнительно недавно (до 5 лет).
    • Платёж аннуитетный.
    • Отсутствуют комиссии при досрочном погашении.
    • Размер ежемесячных платежей не обременяет заёмщика.

    При аннуитетном графике погашения кредита проценты начисляются ежедневно на остаток основного долга, и чем раньше уменьшится долг, тем меньше будет конечная переплата.

    Получается, что если в первые 3-5 лет ипотеки активно и крупными суммами погашать основной долг, то переплата существенно снизится. В то время как крупное погашение по прошествии половины срока действия ипотеки не всегда целесообразно, так как основные проценты уже выплачены, остаётся только тело кредита.

    При дифференцированном графике платежей по ипотеке, который существенно снижает переплату по сравнению с аннуитетным, сокращение срока кредита тоже будет выгоднее, чем снижение суммы платежа, но не так явно.

    Когда выгоднее уменьшить сумму платежа?

    Если ипотека изначально была оформлена на максимально возможную сумму и у заёмщика не менее ползарплаты уходит на погашение долга, имеет смысл пересмотреть платёж в сторону уменьшения.

    Такая стратегия работает до того момента, пока ежемесячный платёж не уменьшится до трети дохода заёмщика.

    Расчёт досрочного погашения ипотеки

    Предположим, что ипотечный кредит в размере 4 млн. рублей взят на 20 лет под 15% годовых. Спустя 6 месяцев заёмщиком был внесён досрочный платеж в размере 1 млн. рублей. Вначале ежемесячный платёж составлял 52 671,58 рублей, а итоговая переплата – 12 724 337,36 рублей.

    После погашения части долга и сохранения изначального срока платёж составит уже 39 429,60 рублей, а конечная переплата – 9 565 432,94 рублей. При сокращении срока и сохранении суммы платежа заёмщик переплатит всего лишь 5 628 665,74 рублей. Как видно, разница получается существенной.

    При дифференцированном графике переплата после погашения 1 млн. рублей составит 7 606 051,53 рублей, если уменьшен платёж и сохранён срок, и 6 521 690,99 рублей при обратной ситуации. Разница получается небольшой, но всё же есть.

    Таким образом, при частичном погашении крупной суммы кредита заёмщику всё же выгоднее сократить срок ипотеки. Выгода будет максимальной, если погашение произойдёт на третьем-пятом году срока ипотечного кредита.

    Что делать после досрочного погашения ипотеки?

    В большинстве банков после внесения заёмщиком последнего платежа автоматически закрывается ссудный счёт. В ином случае клиенту следует самостоятельно написать заявление с просьбой о закрытии счёта по причине выполнения всех своих обязательств перед банком.

    Чтобы написать заявление, заёмщику необходимо иметь при себе:

    • паспорт;
    • ипотечный договор;
    • график платежей;
    • квитанцию о выплате задолженности.

    Рекомендуется также дополнительно отправить запрос в Бюро кредитных историй о выполнении всех своих обязательств перед кредитодателем.

    Отдельно следует сказать о закладной. Процедура передачи покупаемой недвижимости в залог банку, как правило, проводится посредством оформления закладной, в которой обозначены ключевые условия ипотечного займа.

    Иногда ипотека оформляется и без закладной. Но это редкий случай, ибо данный документ необходим прежде всего банку, ведь именно с помощью закладной кредитодатель сможет в дальнейшем перезаложить недвижимость или продать её другому банку.

    Если по ипотеке оформлялась закладная, то после погашения долга банк обязан передать заёмщику оригинал этого документа с отметкой о выполнении клиентом всех обязательств.

    Следующим этапом является обращение в регистрирующий орган (Росреестр) с просьбой о снятии обременения. В некоторых городах такую функцию может выполнять также и МФЦ.

    Чтобы снять обременение с недвижимости, заёмщику потребуются:

    • паспорт;
    • оригинал письма от банка о погашении заёмщиком обязательств в полном объёме;
    • закладная;
    • доверенность от банковского работника на снятие обременения;
    • правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности);
    • заявление с просьбой о снятии обременения;
    • квитанция об оплате госпошлины (200 рублей).

    Если ипотека оформлялась без закладной, то кредитодатель и заёмщик пишут общее заявление о снятии ограничений с объекта залога. В итоге с недвижимости снимается обременение, а бывший заёмщик становится её полноправным собственником.

    Только после официального снятия обременения с недвижимости ипотека считается полностью погашенной.

    Как вернуть страховку?

    Если такая возможность предусмотрена условиями договора, то заёмщику следует обратиться в страховую компанию или банк (если он самостоятельно страховал), написать заявление о возврате части излишне уплаченной страховой премии.

    К заявлению нужно приложить:

    • справку о закрытии ипотечного кредита;
    • бумагу с реквизитами счёта для перечисления средств.

    В течение 10 рабочих дней страховщик обязан сообщить клиенту о возможности/невозможности возврата страховой премии.

    На какой срок выгоднее брать ипотеку, если планируешь погасить досрочно?

    Средний срок ипотеки в РФ достигает 10-15 лет. В отличие, например, от американских клиентов, которые платят ипотечный кредит десятилетиями, передавая его даже по наследству, наши соотечественники предпочитают как можно быстрее снять с себя бремя долга.

    Это желание объясняется огромными переплатами, которые претерпевают россияне: если в США и на Западе ставки по ипотеке составляют 1-2% годовых, то отечественные банки предоставляют ипотеку под 12-15% годовых, что за 20-30 лет создаёт огромнейшие переплаты.

    Если заёмщик точно знает, что через какое-то время погасит кредит досрочно и в полном объёме (к примеру, за счёт маткапитала, субсидии молодой семье и пр.), то оформлять ипотеку рекомендуется на более короткий срок (7-10 лет). А вот если возможность досрочного погашения появилась неожиданно, то при длительном сроке придётся гасить более значительную сумму.

    В завершение стоит отметить, что желание сэкономить на переплате, должно соответствовать возможностям заёмщика. Более короткий срок кредита увеличивает сумму ежемесячного платежа. Стало быть, нужно соотнести эту сумму со своими финансовыми возможностями, чтобы ипотека не превратилась в непосильную ношу.

    Ссылка на основную публикацию